Um comprador pagou R$ 60.000 à construtora por um apartamento na planta e desistiu do negócio no meio da obra. Pela Lei 13.786/2018, a Lei do Distrato, ela pode ficar com até R$ 15.000 (25% do valor pago) e devolver o resto em parcela única 180 dias depois do desfazimento; se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a R$ 30.000 (50%), com devolução em até 30 dias após o habite-se. O caso é hipotético, mas os percentuais e os prazos estão na lei.
A lei fixa teto de 25% para a multa e sobe para 50% no patrimônio de afetação
A Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, foi publicada no Diário Oficial da União no dia seguinte e acrescentou o artigo 67-A à Lei 4.591/1964, a lei das incorporações imobiliárias. A regra vale quando o contrato é desfeito por distrato ou por inadimplência do comprador, ou seja, quando a iniciativa ou a culpa é de quem comprou.
Nesses casos, a construtora devolve o que recebeu diretamente, corrigido pelo índice do contrato, mas pode descontar duas coisas:
- a comissão de corretagem, por inteiro;
- a multa, chamada de pena convencional, que “não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga”.
O teto muda quando a obra está sob patrimônio de afetação, regime previsto no artigo 31-A da Lei 4.591/1964. Nele, o terreno e a construção ficam “apartados do patrimônio do incorporador”, separados das outras dívidas da empresa. Em troca dessa segurança, o parágrafo 5º do artigo 67-A permite fixar a multa “até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”. O regime é opcional e é registrado por averbação no Registro de Imóveis, por isso aparece na matrícula do empreendimento.
O prazo da devolução depende do tipo de empreendimento
Os dois regimes têm calendários diferentes. Com os números do exemplo hipotético, no limite máximo de multa:
- Sem patrimônio de afetação: retenção de até R$ 15.000 e devolução de pelo menos R$ 45.000, corrigidos, em pagamento único “após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato”.
- Com patrimônio de afetação: retenção de até R$ 30.000 e devolução de R$ 30.000, corrigidos, “no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se”, ou seja, depois que a obra fica pronta e a prefeitura libera o prédio.
- Imóvel revendido antes: se a construtora vender a unidade para outra pessoa antes desses prazos, o saldo devido ao primeiro comprador “será pago em até 30 (trinta) dias da revenda”.
Os percentuais são tetos: vale a multa do contrato, desde que não passe do limite. E se a comissão de corretagem estiver embutida no que foi pago à construtora, ela sai da conta por inteiro, além da multa.
Para quem chegou a receber as chaves, há custo extra: pelo período em que a unidade ficou à disposição, o comprador responde por impostos do imóvel, condomínio e encargos do contrato, e paga uma taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculada proporcionalmente aos dias. Quem desiste antes da entrega não tem esse desconto.
Três saídas evitam ou reduzem a perda
A própria lei abre caminhos para perder menos:
- Arrependimento em 7 dias: se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da construtora, o comprador pode desistir “durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias” e recebe tudo de volta, inclusive a corretagem. O aviso deve ser feito por carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo é contado pela data da postagem.
- Comprador substituto: a multa não é cobrada se o comprador desistente “encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações”, desde que a construtora aprove o novo comprador.
- Distrato negociado: construtora e comprador podem, em documento específico de distrato, “definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei”; é a chance de negociar multa menor ou prazo mais curto.
A regra muda quando a culpa é da construtora. Pelo artigo 43-A, incluído pela mesma lei, um atraso de até 180 dias corridos na entrega não gera multa se isso estiver no contrato de forma clara e destacada. Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode desfazer o negócio e receber a devolução da integralidade de todos os valores pagos e a multa do contrato, em até 60 dias corridos.
A Justiça ainda discute os limites em alguns casos
A Lei do Distrato vale para contratos assinados depois que entrou em vigor, em 28 de dezembro de 2018. Mesmo assim, o tema segue chegando ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Um levantamento de decisões publicado no portal Migalhas em outubro de 2025 mostra várias decisões do tribunal que mantiveram a retenção de 50% em obras sob patrimônio de afetação, e cita um julgamento da Terceira Turma que limitou a perda a 25% com base no Código de Defesa do Consumidor, num caso de loteamento, que segue outra lei. Na Justiça, o desfecho pode variar de contrato para contrato.
O que conferir antes de assinar o distrato
- Leia o quadro-resumo no início do contrato: a lei obriga a construtora a informar ali as consequências do desfazimento e o direito de arrependimento.
- Peça a matrícula do empreendimento e confira se há averbação de patrimônio de afetação, que define se o teto é de 25% ou de 50%.
- Some o que foi pago diretamente à construtora e compare a multa cobrada com o percentual do contrato e com o teto da lei.
- Antes de aceitar a multa, tente indicar um comprador substituto ou negociar condições no distrato.
Se a construtora retiver mais do que o contrato e a lei permitem, o Procon da sua cidade, a Defensoria Pública ou um advogado podem ajudar. O texto completo está na Lei 13.786/2018, no portal do Planalto, e as regras do patrimônio de afetação estão na Lei 4.591/1964.
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Informações conferidas em 19 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
