Cento e oitenta dias corridos: essa é a folga máxima que a construtora pode ter para entregar um apartamento comprado na planta sem sofrer nenhuma consequência. Passado esse limite, a Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, conhecida como lei do distrato, permite ao comprador que não causou o atraso desfazer o contrato com devolução integral do que pagou, mais a multa prevista, ou ficar com o imóvel e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago.
A regra está no artigo 43-A, que a lei incluiu na Lei 4.591/1964, a lei das incorporações imobiliárias, e vale para os contratos de compra de unidade em construção.
A folga de 180 dias só vale se estiver escrita no contrato
Pelo caput do artigo 43-A, a entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista “não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador”. A lei, porém, impõe uma condição: o prazo de tolerância precisa ter sido “expressamente pactuado, de forma clara e destacada”.
A mesma Lei 13.786/2018 criou o quadro-resumo, a página que abre o contrato. O artigo 35-A manda que ele traga, entre outros itens, o termo final para obtenção do habite-se (o auto de conclusão da obra) e os efeitos de descumprir esse prazo. Se faltar alguma informação obrigatória, a construtora tem 30 dias para corrigir o contrato; sem a correção, a omissão vira justa causa para o comprador desfazer o negócio.
Depois do prazo de tolerância, o comprador escolhe entre dois caminhos
Ultrapassados os 180 dias, e desde que o atraso não tenha sido causado pelo próprio comprador, a lei oferece duas saídas, que não se somam:
- Desistir do imóvel: o comprador pode pedir a resolução do contrato e recebe de volta todos os valores pagos e a multa estabelecida no contrato, em até 60 dias corridos contados da resolução, com correção pelo índice usado nas parcelas.
- Esperar a entrega: quem prefere ficar com o apartamento e está em dia tem direito, na entrega das chaves, a uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada dia a dia e corrigida pelo índice do contrato.
O parágrafo 3º do artigo 43-A diz que a indenização mensal “em hipótese alguma poderá ser cumulada” com a multa da desistência. Quem desfaz o contrato fica com a devolução e a multa; quem recebe o imóvel fica com o 1% ao mês.
O 1% incide sobre o que já foi pago, e não sobre o preço do imóvel
Um exemplo hipotético ajuda a ver a diferença. Um apartamento de R$ 400 mil, com R$ 120 mil já pagos à incorporadora até a data de entrega, atrasa oito meses além do prazo de tolerância. A indenização fica em 1% de R$ 120 mil, ou R$ 1.200 por mês, num total de R$ 9.600 pelos oito meses, antes da correção. A base de cálculo é o valor efetivamente pago, e não o preço total.
Como a conta é feita “pro rata die”, um atraso de oito meses e meio gera indenização proporcional também à fração do mês. O pagamento acontece “por ocasião da entrega da unidade”, segundo o parágrafo 2º.
Para o Minha Casa, Minha Vida, o STJ fixou regras próprias
Nos contratos de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida, para as faixas de renda 1,5, 2 e 3, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou em 11 de setembro de 2019 a tese do Tema 996 dos recursos repetitivos. Segundo a tese, o contrato deve fixar “de forma clara, expressa e inteligível” o prazo certo de entrega, que não pode ficar atrelado à concessão do financiamento, salvo o acréscimo do prazo de tolerância.
A mesma tese diz que, no atraso, “o prejuízo do comprador é presumido”, com indenização mensal calculada pelo valor de aluguel de imóvel parecido até a entrega das chaves. O STJ também considerou ilícito cobrar juros de obra depois do prazo de entrega, incluída a tolerância, e determinou a troca do índice da construção civil pelo IPCA durante o atraso, salvo se o IPCA for mais caro para o consumidor.
O que conferir quando a obra atrasar
- Abra o quadro-resumo e anote a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância, se houver.
- Some 180 dias corridos à data prevista para saber a partir de quando os direitos do artigo 43-A começam a contar.
- Reúna os comprovantes de todas as parcelas pagas à incorporadora: eles são a base da devolução e do cálculo do 1% ao mês.
- Decida entre desistir ou esperar: as duas compensações não se acumulam.
- Faça qualquer pedido à construtora por escrito e guarde a cópia com a data.
- Sem acordo, procure o Procon, a Defensoria Pública ou um advogado.
O texto da lei pode ser lido na Lei 13.786/2018, no portal do Planalto, e a tese do STJ está na página do Tema 996 no site do STJ.
Leia também: Minha Casa, Minha Vida em 2026: Faixa 1 vai até R$ 3.200 de renda, e a Faixa 4 financia imóvel de até R$ 600 mil para quem ganha até R$ 13 mil; Imóvel da Caixa é vendido sem visita e no estado em que está: como funcionam o leilão e a venda direta e quando dá para usar FGTS ou financiamento.
Informações conferidas em 19 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
