Pintura da fachada, reforma da estrutura, câmeras novas e fundo de reserva entram na conta do proprietário, e não na de quem mora de aluguel. A divisão está nos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato: as despesas extraordinárias de condomínio cabem ao locador, e as ordinárias, ao locatário. Antes de pagar um boleto de condomínio mais alto que o normal, vale conferir em qual lista cada item cai.
Resumo prático da lei, item a item:
- Paga o dono: obras de reforma ou acréscimo que mexem na estrutura do prédio, pintura de fachada e esquadrias externas, obras para devolver condições de habitabilidade, instalação de equipamentos de segurança, incêndio, intercomunicação, esporte e lazer, decoração e paisagismo das áreas comuns e formação do fundo de reserva.
- Paga o inquilino: salários e encargos dos funcionários, água, luz, gás e limpeza das áreas comuns, manutenção de elevador, porteiro eletrônico, equipamentos hidráulicos, elétricos e de lazer, pequenos reparos elétricos e hidráulicos de uso comum.
- IPTU: é do dono pela lei, mas o contrato pode passar o imposto para o inquilino, desde que diga isso de forma expressa.
A lei separa o que mantém o prédio funcionando do que muda ou valoriza o prédio
O artigo 22, inciso X, manda o locador “pagar as despesas extraordinárias de condomínio”. O parágrafo único do mesmo artigo explica que são extraordinárias as despesas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício e lista sete exemplos:
- obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação;
- instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
Do outro lado, o artigo 23, inciso XII, diz que o locatário deve pagar as despesas ordinárias, definidas no parágrafo 1º como as necessárias à administração do condomínio. A lista inclui salários e encargos dos empregados, consumo de água, esgoto, gás e energia das áreas comuns, limpeza e pintura das áreas comuns, manutenção de equipamentos hidráulicos, elétricos e de segurança, manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas e pequenos reparos nas instalações de uso comum.
Fundo de reserva e dívidas antigas têm regra própria
O fundo de reserva aparece nas duas listas, e a diferença está no uso do dinheiro. Criar o fundo é despesa extraordinária, do dono. Já a reposição do fundo, quando ele foi usado para cobrir gastos ordinários, como uma conta de luz das áreas comuns, entra na parte do inquilino (alínea “i” do parágrafo 1º do artigo 23).
A lei também protege quem chegou depois. Rateios de saldo devedor e reposição do fundo referentes a período anterior ao início da locação não ficam com o inquilino. O mesmo vale para indenizações de funcionários dispensados antes do contrato: elas estão na lista do proprietário.
O inquilino pode exigir a prova de cada valor cobrado
O parágrafo 2º do artigo 23 diz que o locatário só responde pelas despesas ordinárias se forem comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, e que ele pode exigir essa comprovação a qualquer tempo. O artigo 22 completa a proteção com dois deveres do dono:
- inciso VI: fornecer “recibo discriminado das importâncias” pagas pelo inquilino, sem quitação genérica;
- inciso IX: “exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas”.
Na prática, um boleto que mostra só um total, sem separar a taxa ordinária da cota de obra, já é motivo para pedir o detalhamento à imobiliária ou ao proprietário.
Com o IPTU, quem decide é o contrato
O imposto segue outra lógica. Pelo artigo 22, inciso VIII, o locador paga os impostos, as taxas e o seguro complementar contra incêndio, “salvo disposição expressa em contrário no contrato”. Por isso, muitos contratos transferem o IPTU para o inquilino, e o artigo 25 permite que o dono cobre esses valores junto com o aluguel do mês.
Esse acordo vale entre as partes, mas não muda quem a prefeitura cobra. O Código Tributário Nacional define, no artigo 34, que o contribuinte do imposto é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, e o artigo 123 diz que convenções particulares sobre o pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para mudar o sujeito passivo. Se o imposto atrasar, a prefeitura não fica presa ao que está escrito no contrato de aluguel.
A diferença em relação ao condomínio extraordinário está no texto da lei: o inciso VIII, dos impostos, traz a ressalva sobre o contrato, enquanto o inciso X, das despesas extraordinárias de condomínio, não traz.
Antes de pagar a cota extra, confira estes pontos
- Peça a ata da assembleia ou o comunicado do condomínio que criou a cobrança e veja para que ela serve.
- Compare o motivo com as listas dos artigos 22 e 23: obra estrutural, fachada, equipamento novo e formação de fundo são do dono.
- Exija o boleto ou o recibo discriminado, separando a taxa ordinária de qualquer cota extra.
- Leia a cláusula de IPTU e de encargos do contrato para saber o que foi combinado.
- Faça os pedidos por escrito, por e-mail ou mensagem, e guarde as respostas.
Sem acordo com a imobiliária ou com o dono, o caminho é a Defensoria Pública, um advogado ou o juizado especial da cidade. O texto completo das regras está na Lei 8.245/1991, no portal do Planalto.
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Informações conferidas em 19 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
