Pense num aluguel de R$ 2.000 por mês, contrato de 30 meses e multa de três aluguéis (R$ 6.000) para quem sair antes. Se o inquilino entrega as chaves depois de 18 meses, faltam 12, e a conta proporcional fica em R$ 2.400, não em R$ 6.000. O exemplo é hipotético, mas a regra é real: está no artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), e a mesma lei dispensa a multa em duas situações.
A lei manda reduzir a multa conforme o tempo de contrato já cumprido
O artigo 4º da Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, trata das duas pontas do contrato. O dono não pode pedir o imóvel de volta enquanto o prazo combinado estiver correndo. Já o inquilino pode devolver antes, “pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.
A proporcionalidade entrou na lei com a Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, e a redação atual é da Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Na prática, a multa escrita no contrato funciona como teto para quem sai logo no começo e vai encolhendo à medida que os meses passam. Se o contrato não fixar valor nenhum, quem define a multa é o juiz.
O cálculo usa o valor da multa e os meses que faltam
A conta mais usada divide a multa total pelo número de meses do contrato e multiplica o resultado pelos meses que faltam para o fim. Com os números do exemplo hipotético:
- Multa prevista no contrato: R$ 6.000 (três aluguéis de R$ 2.000).
- Prazo total: 30 meses, ou seja, R$ 200 de multa para cada mês de contrato.
- Meses cumpridos: 18. Meses que faltam: 12.
- Multa proporcional: 12 x R$ 200 = R$ 2.400.
Se a saída fosse com 6 meses de contrato, a cobrança seria de R$ 4.800 (24 meses restantes). Com 28 meses cumpridos, cairia para R$ 400. O valor de três aluguéis é só um exemplo: a lei não fixa quanto deve ser a multa, apenas manda que ela seja proporcional. Por isso, a primeira coisa a fazer é procurar no contrato a cláusula de rescisão antecipada e conferir se a cobrança apresentada pela imobiliária respeita essa proporção.
Quem é transferido pela empresa fica livre da multa, desde que avise com 30 dias
O parágrafo único do mesmo artigo 4º cria a primeira dispensa. O inquilino não paga multa nenhuma se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo empregador, “privado ou público”, para trabalhar em cidade diferente daquela onde o contrato começou.
A lei exige duas condições juntas:
- a mudança precisa ser determinada pelo empregador, para prestar serviços em outra localidade;
- o dono do imóvel precisa ser avisado por escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência.
Pedir demissão para aceitar um emprego em outra cidade ou mudar por decisão própria não se encaixa nessa regra, porque a lei fala em transferência feita pelo empregador. Guardar o documento da empresa que comunica a transferência ajuda a provar a situação se houver discussão.
Contrato vencido e renovado sem prazo dispensa a multa, mas exige aviso
A segunda situação é a do contrato que já passou do prazo original. Pelo artigo 46 da lei, quando um contrato de 30 meses ou mais termina e o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do dono, a locação passa a valer por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas. O artigo 47 prevê a mesma prorrogação automática para contratos de menos de 30 meses.
Nesse cenário, não existe mais prazo a cumprir, e a multa proporcional deixa de fazer sentido. O artigo 6º diz que o inquilino pode encerrar a locação por prazo indeterminado “mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias”.
Quem sai sem avisar tem um custo definido na própria lei: o dono pode exigir o equivalente a um mês de aluguel e encargos, pelos valores da data em que a locação terminou.
A regra tem uma exceção para imóvel comercial construído sob medida
O artigo 4º ressalva um caso: o do imóvel não residencial construído, comprado ou reformado especialmente para o inquilino, modelo usado por empresas. Ali vale o artigo 54-A, incluído pela mesma Lei 12.744/2012, e a multa combinada pode chegar à soma dos aluguéis que faltariam até o fim do contrato. Para quem aluga casa ou apartamento para morar, a regra é a da multa proporcional.
O que fazer antes de entregar as chaves
- Leia a cláusula de multa por rescisão antecipada e anote o prazo total do contrato.
- Calcule a multa proporcional com os meses que faltam e compare com o valor cobrado.
- Se o contrato já venceu e não foi renovado com novo prazo, a saída exige só o aviso escrito de 30 dias.
- Em caso de transferência pelo empregador, entregue o aviso escrito com pelo menos 30 dias de antecedência e guarde a comprovação da transferência.
- Faça qualquer aviso por escrito e guarde uma cópia com a data de entrega ao dono ou à imobiliária.
Se o dono insistir em cobrar a multa cheia, o texto da lei e o contrato são o ponto de partida para negociar ou, sem acordo, procurar a Defensoria Pública ou um advogado. As regras completas estão na Lei 8.245/1991, no portal do Planalto, e a redação atual do artigo 4º pode ser lida na Lei 12.744/2012.
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Informações conferidas em 13 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
