O carro prata que ninguém conhece apareceu numa segunda de manhã na vaga do 302, e o porteiro descobriu que o dono do apartamento tinha alugado o espaço a um morador da rua de trás. A cena é hipotética, mas a regra que resolve esse impasse foi aprovada em abril de 2012: o Código Civil proíbe alugar ou vender a vaga de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção. Para outro morador do prédio, o aluguel é livre, e os condôminos têm preferência sobre gente de fora.
O que vale hoje, em resumo:
- Para quem mora ou é dono no prédio: pode alugar, e em condições iguais o vizinho tem preferência sobre um estranho;
- Para quem é de fora: só se a convenção do condomínio autorizar de forma expressa;
- Para mudar a convenção: são necessários 2/3 dos votos dos condôminos;
- Base legal: artigos 1.331, 1.338 e 1.351 do Código Civil, com a redação da Lei 12.607/2012.
A Lei 12.607 fechou a garagem para quem não é do condomínio
A mudança veio com a Lei 12.607, de 4 de abril de 2012, uma quarta-feira, publicada no Diário Oficial da União no dia seguinte. Ela reescreveu o parágrafo 1º do artigo 1.331 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que trata das partes de uso exclusivo do prédio, como apartamentos, salas e lojas.
O texto atual diz que essas unidades podem ser vendidas e gravadas livremente pelos proprietários, “exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”. Em linguagem do dia a dia: a vaga fica restrita a quem faz parte do prédio, e a exceção precisa estar escrita na convenção. Silêncio do documento não vale como permissão.
No caso do 302, portanto, a primeira pergunta não é se o vizinho da rua de trás é boa pessoa ou se paga em dia. É o que diz a convenção. Se ela não autoriza expressamente a locação a terceiros, o condomínio tem base na lei para não aceitar o arranjo.
Entre vizinhos, o aluguel é livre e o morador tem preferência
A restrição mira quem é de fora. Alugar a vaga para o dono do 501 ou para a família que mora de aluguel no 104 continua permitido, e o artigo 1.338 do Código Civil ainda cria uma ordem de preferência: “Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.”
Na prática, isso significa duas coisas:
- se um vizinho oferece o mesmo valor e as mesmas condições que alguém de fora, o vizinho passa na frente;
- entre todos os interessados, a lei dá prioridade aos possuidores, ou seja, a quem efetivamente ocupa uma unidade do prédio.
A preferência só funciona quando a proposta é equivalente. O dono da vaga não é obrigado a aceitar menos do que o mercado paga, mas também não pode recusar o vizinho que cobre a oferta para ficar com o estranho.
Mudar a regra exige 2/3 dos votos em assembleia
Muitos prédios têm vagas sobrando, e há quem queira transformar esse espaço em renda. O caminho, nesse caso, é a assembleia. O artigo 1.351 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.405, de 12 de julho de 2022, exige a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos para alterar a convenção.
O texto fala em 2/3 dos votos dos condôminos, e não dos presentes, o que é bem mais exigente que a regra geral do artigo 1.352, em que as decisões comuns saem por maioria de quem comparece. Por isso, a proposta costuma vir acompanhada de regras de segurança que dão conforto a quem vota, por exemplo:
- cadastro do locatário externo na portaria, com placa e modelo do carro;
- horários de entrada e saída;
- controle de acesso restrito à garagem, sem passagem pelas áreas internas;
- responsabilidade do condômino locador por danos causados pelo locatário.
Esses itens são exemplos de pontos que a assembleia pode discutir, não exigências da lei. O que a lei pede é a autorização expressa na convenção, aprovada com o quórum de 2/3.
A convenção obriga o dono e também quem mora de aluguel
O artigo 1.333 do Código Civil diz que a convenção é obrigatória para os titulares das unidades e para quem tem posse ou detenção delas. Assim, o inquilino que mora no apartamento também precisa respeitar as regras sobre a garagem. E o artigo 1.334, inciso IV, prevê que a própria convenção define as sanções a que estão sujeitos condôminos e possuidores.
Antes de fechar negócio com a vaga, vale seguir este roteiro:
- leia a convenção registrada e procure a cláusula sobre garagem e locação de vagas;
- se não houver autorização expressa para estranhos, ofereça a vaga primeiro aos moradores, por aviso no quadro ou pelo grupo do prédio;
- combine o aluguel por escrito, com valor, prazo e identificação do carro;
- se a ideia é alugar para fora, peça ao síndico que leve a proposta de alteração à assembleia.
Quem está do outro lado, o síndico que viu o carro desconhecido, também tem um roteiro: conferir a convenção, notificar o condômino por escrito e aplicar só as sanções que o documento prevê. A regra é antiga, tem mais de 14 anos, e evita a discussão no portão quando a convenção é clara.
Informações conferidas em 8 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
