Imagine a cena: sábado de calor, a família desce de toalha no ombro e o porteiro avisa que a piscina está liberada para todos, menos para a unidade com boletos em aberto. A situação é ilegal, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ): em 9 de agosto de 2016, uma terça-feira, a Terceira Turma julgou o REsp 1.564.030/MG e decidiu que o condomínio não pode proibir o condômino inadimplente e a família dele de usar as áreas comuns, mesmo as de lazer, ainda que o regimento interno preveja a proibição.
O que vale, em resumo:
- 2016: REsp 1.564.030/MG, Terceira Turma, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/8/2016 e publicado em 19/8/2016;
- 2019: REsp 1.699.022/SP, Quarta Turma, relator ministro Luis Felipe Salomão, unânime, julgado em 28/5/2019 e publicado em 1º/7/2019, com a mesma conclusão;
- Proibido: barrar o devedor e os familiares em piscina, salão, academia, quadra ou qualquer área comum como forma de pressão;
- Permitido: cobrar juros, correção e multa, impedir o voto em assembleia, executar a dívida na Justiça e até penhorar o próprio apartamento.
As duas turmas de direito privado do STJ chegaram à mesma conclusão
O resumo oficial do caso de 2016 está no Informativo de Jurisprudência nº 588 do STJ. O texto diz que o condomínio, “independentemente de previsão em regimento interno, não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer”.
Segundo a notícia publicada pelo STJ sobre o julgamento, a moradora devia cotas de 2008 e 2009 e tinha sido impedida, junto com a família, de usar o clube do condomínio. Ela foi à Justiça pedindo o direito de usar as áreas comuns e R$ 100 mil de indenização por dano moral. Ganhou o acesso, mas o juiz negou a indenização e mandou que pagasse as cotas atrasadas; só o condomínio recorreu ao STJ, e perdeu.
Em 2019, a Quarta Turma analisou um regulamento interno com o mesmo tipo de proibição. O destaque do Informativo nº 651 afirma: “É ilícita a disposição condominial que proíbe a utilização de áreas comuns do edifício por condômino inadimplente e seus familiares como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais.” O tribunal classificou a regra como abuso de direito.
A área comum faz parte do apartamento, e não de um clube à parte
O argumento central vem do Código Civil (Lei 10.406/2002). O parágrafo 3º do artigo 1.331 diz que cada unidade tem, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns. O artigo 1.335 garante ao condômino o direito de usar as partes comuns conforme a destinação delas.
Para o STJ, esse direito não depende de a taxa estar em dia: ele nasce da propriedade da unidade. O informativo de 2016 ainda pergunta qual seria o efeito prático do bloqueio senão expor o devedor e a família a uma situação vexatória diante dos vizinhos, o que contraria o princípio da dignidade da pessoa humana.
A lei já dá ao condomínio armas pesadas para cobrar
A decisão não perdoa a dívida. O tribunal lembrou que o rateio das despesas é o dever mais importante do condômino e que a lei prevê sanções em dinheiro, que são as únicas cabíveis para quem atrasa a taxa:
- Atraso comum: pelo parágrafo 1º do artigo 1.336, na redação da Lei 14.905/2024, o devedor paga correção monetária, juros convencionados ou, se a convenção for omissa, a taxa legal do artigo 406 (Selic menos a inflação usada na correção), e multa de até 2% sobre o débito;
- Atraso reiterado: o artigo 1.337 permite multa de até cinco vezes o valor da cota, aprovada por três quartos dos condôminos restantes, e de até dez vezes no caso de comportamento antissocial reiterado;
- Assembleia: o artigo 1.335 só garante o direito de votar e participar das deliberações a quem está quite;
- Execução direta: o artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil torna a cota condominial aprovada e comprovada um título executivo extrajudicial, o que permite cobrar sem passar por uma ação de conhecimento;
- Penhora do imóvel: o artigo 3º, inciso IV, da Lei 8.009/1990 afasta a proteção do bem de família na cobrança de contribuições devidas em função do imóvel, e o próprio apartamento pode ir a leilão.
O informativo de 2016 citava juros de 1% ao mês como padrão. Esse percentual mudou: desde a Lei 14.905/2024, quando a convenção não fixa os juros, vale a taxa legal ligada à Selic.
Barrado na portaria: o caminho é documentar e negociar
Quem foi impedido de entrar na piscina ou de reservar o salão pode agir em etapas:
- peça por escrito ao síndico a regra usada para o bloqueio, seja da convenção, do regimento ou de uma ata de assembleia;
- responda também por escrito citando o REsp 1.564.030/MG e o REsp 1.699.022/SP, que consideram ilícita essa restrição;
- guarde provas do impedimento, como a mensagem da administração, o aviso na portaria ou o nome de quem presenciou;
- procure a administradora para negociar a dívida, porque a multa e os juros continuam correndo e a cobrança pode chegar ao apartamento;
- sem acordo sobre o acesso, a saída é uma ação judicial para garantir o uso das áreas comuns.
A indenização não é automática: no caso de Minas Gerais, a moradora ganhou o direito de usar o clube, mas não recebeu dano moral e ainda teve de pagar as cotas atrasadas. O recado do STJ vale para os dois lados: o síndico não pode transformar a piscina em castigo, e o devedor não se livra da conta por continuar usando o prédio.
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Informações conferidas em 19 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
