Os instaladores mal recolheram as ferramentas da varanda recém-fechada com vidro de correr e, dias depois, um envelope da administração aparece por baixo da porta pedindo a retirada. A base está na lei: o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil proíbe o condômino de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, e a Lei 4.591/1964 só admite obra que modifique a fachada com a concordância da unanimidade dos condôminos. Quem fecha a varanda sem autorização corre risco de multa de até cinco vezes a taxa mensal e de ter de desfazer a obra.
O que vale, em resumo:
- Dever do morador: não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (Código Civil, art. 1.336, III);
- Autorização: obra que modifique a fachada depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos (Lei 4.591/1964, art. 10, § 2º);
- Convenção: mudar a convenção do prédio exige 2/3 dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351);
- Punição: multa de até cinco vezes a contribuição mensal, além da obrigação de desfazer a obra.
A lei protege a fachada e cobra unanimidade para mudá-la
O Código Civil (Lei 10.406/2002) lista os deveres de quem mora em condomínio. O inciso III do artigo 1.336 é direto: o condômino não pode alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. A varanda fica justamente na face externa do prédio, e por isso o fechamento com vidro costuma cair nessa discussão.
A regra mais antiga, aplicada pelo STJ em 2015, vai além. O artigo 10 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, proíbe qualquer condômino de alterar a forma externa da fachada e de decorar as partes e esquadrias externas com cores diferentes das usadas no conjunto do prédio. O parágrafo 2º abre a única porta: o dono da unidade pode fazer obra que modifique a fachada se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Já o artigo 1.351 do Código Civil, na redação da Lei 14.405/2022, exige 2/3 dos votos dos condôminos para alterar a convenção do prédio. É um quórum ligado às regras internas, não uma licença automática para mudar a fachada.
O STJ mandou desfazer até mudança pouco visível da rua
O caso de referência no Superior Tribunal de Justiça (STJ) é o REsp 1.483.733/RJ, julgado pela Terceira Turma em 25 de agosto de 2015, uma terça-feira, com relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Um morador trocou as esquadrias externas por outras de cor diferente e alegou que a mudança ficava em recuo, não era vista do térreo e não desvalorizava os vizinhos.
O tribunal não aceitou. Segundo o resumo oficial publicado no Informativo de Jurisprudência nº 568 do STJ, o condômino não pode, sem a anuência de todos, alterar a cor das esquadrias externas para padrão distinto do restante da fachada. O texto afirma que “fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo”. Segundo o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), o recurso do condomínio foi provido por unanimidade para restaurar as esquadrias ao padrão original.
No mesmo julgamento, o STJ registrou que não ignora as discussões doutrinárias e jurisprudenciais sobre o fechamento de varandas com vidros incolores, a instalação de redes de segurança e a troca de esquadrias por material diferente quando o original já não existe no mercado. Ou seja: o vidro transparente ainda é tema em debate, ao contrário da troca de cor, que o tribunal tratou como violação clara da lei.
Quando o condomínio pode exigir a retirada do vidro
O síndico tem o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia, e de impor e cobrar as multas devidas, conforme o artigo 1.348 do Código Civil. Se o vidro foi instalado sem autorização, a lei dá ao condomínio dois caminhos, que podem ser usados juntos:
- multa: o parágrafo 2º do artigo 1.336 prevê a penalidade fixada na convenção, limitada a cinco vezes o valor da contribuição mensal; se a convenção for omissa, a assembleia decide a cobrança por 2/3 dos condôminos restantes;
- desfazimento: o parágrafo 1º do artigo 10 da Lei 4.591/1964 obriga o transgressor a desfazer a obra; se ele não fizer no prazo dado, o síndico pode, com autorização judicial, mandar desmanchar à custa do morador.
Na prática, o desfecho depende do que o prédio já decidiu e de como a obra foi feita. Por isso, uma forma de reduzir o conflito é a assembleia definir e registrar em ata um modelo único de fechamento (tipo de vidro, cor do perfil, sistema de abertura) para manter a harmonia da fachada.
O que fazer antes de instalar ou depois da notificação
Para quem ainda vai fechar a varanda, o roteiro mais seguro é este:
- leia a convenção e o regimento interno e procure regras sobre fachada, varanda e envidraçamento;
- pergunte ao síndico se já existe padrão aprovado em ata e peça uma cópia;
- se não houver, peça que o tema entre na pauta da assembleia e registre por escrito o modelo proposto;
- contrate empresa que ateste que a obra não compromete a segurança da edificação, outro dever do artigo 1.336, inciso II;
- confira as exigências da prefeitura para obras.
Para quem já instalou e recebeu notificação, o primeiro passo é pedir por escrito o fundamento: qual artigo da convenção ou da lei foi descumprido e qual o prazo dado. Se o vidro seguiu um padrão aprovado em ata, responda anexando o documento. Se não seguiu, vale propor à assembleia a aprovação do modelo instalado ou adaptar o fechamento ao padrão do prédio antes que a multa seja aplicada. Sem acordo, a palavra final fica com o Judiciário.
A fachada pertence ao conjunto do prédio: antes do orçamento da vidraçaria, a conversa com o síndico e a leitura da ata saem mais baratas.
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Informações conferidas em 13 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
