Dois anos depois do enterro da mãe, a casa da família continua sem inventário concluído, e o irmão caçula segue morando lá sozinho, com a chave no bolso e sem repassar um centavo aos outros três; o caso é hipotético, mas a resposta do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é concreta: quando um herdeiro ocupa sozinho um imóvel da herança ainda não partilhada, ele deve pagar uma indenização correspondente ao aluguel da parte dos demais herdeiros. A base está nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil, que seguem valendo em outubro de 2026.
Em resumo, o que a lei e a jurisprudência dizem:
- Até a partilha: a casa pertence a todos os herdeiros juntos e segue as regras do condomínio (art. 1.791 do Código Civil);
- Uso exclusivo: quem mora sozinho responde aos outros pelos frutos que tirou do bem (art. 1.319), e os frutos se dividem na proporção dos quinhões (art. 1.326);
- Valor: a cobrança corresponde ao aluguel da parte que pertence aos irmãos, não ao aluguel inteiro;
- Saída definitiva: qualquer herdeiro pode pedir o fim do condomínio, e a casa indivisível pode ser vendida, com o valor repartido (arts. 1.320 e 1.322).
A herança vira um condomínio entre os irmãos até a partilha
O ponto de partida está no texto da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o Código Civil, publicado no site do Planalto. O artigo 1.784 diz que, aberta a sucessão, a herança se transmite “desde logo” aos herdeiros. O artigo 1.791 completa: a herança é um “todo unitário”, e, até a partilha, o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse é indivisível e regulado “pelas normas relativas ao condomínio”.
Na prática, nenhum dos irmãos é dono de um cômodo específico. Todos são donos de uma fração ideal da casa inteira.
O STJ manda pagar o aluguel da parte que pertence aos outros
Quando um só herdeiro passa a usar a casa inteira, entram os artigos 1.319 e 1.326. O primeiro diz que “cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa”. O segundo manda partilhar os frutos da coisa comum “na proporção dos quinhões”.
Foi esse o caminho descrito pelo STJ em notícia publicada em 7 de abril de 2025 sobre um julgamento da Quarta Turma, relatado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira. Segundo o tribunal, quando um dos herdeiros “ocupa sozinho um imóvel da herança que ainda não foi partilhada”, ele “deve pagar indenização correspondente ao aluguel da parte dos demais herdeiros”. O número do processo não foi divulgado porque o caso corre em segredo de justiça.
No exemplo hipotético da abertura, com quatro irmãos e partes iguais, o caçula não paga o aluguel cheio: ele deve aos outros três a fatia de cada um. Se a casa alugaria por R$ 2.000 por mês, cada irmão teria direito a R$ 500, e a conta mensal do caçula com os três ficaria em R$ 1.500. Sem acordo, o valor real costuma sair de perícia.
Aluguel e IPTU não podem ser cobrados duas vezes pelo mesmo uso
A decisão de 2025 tratou de um detalhe que costuma gerar briga no inventário: o imposto. No caso, a herdeira que morava no imóvel já tinha sido condenada a pagar a indenização pelo uso exclusivo, e a Justiça estadual ainda queria que ela arcasse sozinha com o IPTU. A Quarta Turma afastou essa cobrança extra.
Segundo a notícia do STJ, até a conclusão da partilha o IPTU deve, como regra, ser suportado pelo espólio, porque é uma obrigação ligada à propriedade do imóvel. Descontar o imposto da parte de quem já paga pela ocupação configuraria, nas palavras registradas pelo tribunal, “dupla indenização pelo mesmo fato”.
O mesmo texto lembra um precedente da Terceira Turma, de 2018 (REsp 1.704.528): quando o herdeiro mora sozinho sem pagar aluguel nem indenização aos demais, é razoável descontar as despesas de condomínio e de IPTU da parte dele na herança. Ou seja, ou o ocupante compensa os irmãos pelo uso, ou acaba arcando com os encargos.
A cobrança começa quando os irmãos se manifestam
Enquanto todos aceitam em silêncio que um deles more no imóvel, os tribunais costumam ver ali um empréstimo tolerado. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), ao reunir decisões sobre imóvel comum usado por um só dono, registra que, antes da ciência inequívoca da discordância, há “apenas comodato tácito entre as partes”.
No acórdão 1357460, julgado em 21 de julho de 2021, a 7ª Turma Cível do TJDFT fixou como marco inicial dos aluguéis “a data da citação se não houve notificação extrajudicial”. O caso envolvia um ex-casal, mas a lógica do condomínio é a mesma usada entre herdeiros. Por isso, avisar por escrito costuma pesar na conta.
O que fazer para cobrar ou para encerrar o impasse
- Notificar: enviar ao irmão uma notificação por escrito (pelo cartório ou com comprovante de recebimento), dizendo que não concorda com o uso gratuito e propondo um valor;
- Levar ao inventário: pedir ao juiz do inventário que fixe a indenização pelo uso exclusivo, compensada na partilha;
- Pedir o fim do condomínio: o artigo 1.320 permite exigir a divisão “a todo tempo”, e o artigo 1.322 prevê a venda da coisa indivisível, com preferência para o condômino em igualdade de oferta;
- Negociar: o herdeiro que quer ficar com a casa pode comprar a parte dos irmãos, o que encerra a cobrança.
Há uma exceção importante: o viúvo ou a viúva. O artigo 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente o direito real de habitação no imóvel que era a residência da família, desde que seja o único dessa natureza a inventariar. Nesses casos, a situação muda e precisa ser analisada caso a caso, com advogado ou com a Defensoria Pública.
Informações conferidas em 19 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
