Primeiro aparece um círculo amarelado no gesso do banheiro; semanas depois, a tinta estufa, o mofo toma o canto e uma gota começa a pingar perto do chuveiro. Quando a água vem do apartamento de cima, quem paga o conserto depende da origem do vazamento: se o defeito está dentro da unidade do vizinho, a conta é dele, pelos artigos 186 e 927 do Código Civil; se está numa parte comum do prédio, como a prumada, a responsabilidade é do condomínio.
Resumo do que diz a lei, no texto do Código Civil publicado no site do Planalto:
- Arts. 186 e 927: quem causa dano a outra pessoa por ação, omissão, negligência ou imprudência fica obrigado a repará-lo;
- Art. 1.277: o morador pode exigir que cessem interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde vindas do imóvel vizinho;
- Art. 1.331, § 2º: a estrutura, o telhado e a rede geral de água e esgoto são partes comuns do prédio;
- Art. 1.348, V: cabe ao síndico cuidar da conservação das partes comuns;
- Art. 206, § 3º, V: o prazo para cobrar a reparação civil é de três anos.
Vazamento dentro do apartamento de cima é responsabilidade do vizinho
O artigo 186 define como ato ilícito a conduta de quem, “por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem”. O artigo 927 completa: quem causar dano por ato ilícito “fica obrigado a repará-lo”. Um cano de banheiro furado que o dono demora a trocar, o rejunte do box rachado ou a mangueira da máquina de lavar que vaza são exemplos de problemas na própria unidade que cabem ao vizinho resolver.
Nesses casos, ele paga duas coisas: o reparo na origem, dentro do apartamento dele, e os estragos causados embaixo, como gesso, pintura, móveis e eletrodomésticos atingidos. O artigo 1.336, inciso IV, reforça a obrigação ao proibir que o condômino use a sua unidade de maneira prejudicial à salubridade e à segurança dos demais moradores.
Já o artigo 1.277 serve para exigir que a infiltração pare. Umidade constante e mofo afetam a saúde de quem mora no imóvel de baixo, e é exatamente esse tipo de interferência que a lei permite fazer cessar.
Prumada, laje e telhado são partes comuns e ficam com o condomínio
O artigo 1.331, § 2º, lista entre as partes comuns do edifício “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade”. A prumada, a coluna vertical de água ou de esgoto que atravessa todos os andares, integra essa rede geral. Se o vazamento nasce nela, o vizinho de cima também é vítima, e quem deve consertar e indenizar é o condomínio.
O mesmo vale para quem mora no último andar e vê a mancha surgir depois da chuva: laje de cobertura e telhado são partes comuns. Pelo artigo 1.348, inciso V, compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”. E o artigo 1.341, § 1º, permite que as reparações necessárias sejam feitas pelo síndico ou, se ele for omisso, por qualquer condômino.
A fronteira entre o que é comum e o que é de cada unidade costuma estar detalhada na convenção do condomínio. Vale ler o documento antes de cobrar alguém.
Descobrir a origem do vazamento vem antes de qualquer cobrança
Sem saber de onde vem a água, a discussão vira empurra-empurra entre vizinho e síndico. O artigo 1.313 ajuda nessa etapa: o morador é obrigado a tolerar, “mediante prévio aviso”, a entrada do vizinho para reparação de “esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos”. Se a vistoria ou a obra causar algum dano, o prejudicado tem direito a ressarcimento (§ 3º).
Um roteiro prático:
- fotografe e filme a mancha com data, de preferência em dias diferentes, para mostrar que ela cresce;
- avise o vizinho de cima e o síndico por escrito (mensagem, e-mail ou livro de ocorrências), pedindo a verificação;
- combine uma vistoria no apartamento de cima com um encanador ou um engenheiro, que aponte a origem por escrito;
- peça orçamentos do conserto do seu teto e guarde notas fiscais e recibos de tudo o que gastar;
- sem acordo, envie notificação extrajudicial (carta com aviso de recebimento ou pelo cartório) com prazo para o reparo.
O Juizado Especial Cível resolve a maior parte dos casos sem advogado
Se a conversa não funcionar, a Lei 9.099, de 26 de setembro de 1995, permite levar ao Juizado Especial Cível causas de até 40 salários mínimos (art. 3º, I). Até 20 salários mínimos, a pessoa pode comparecer sozinha, sem advogado (art. 9º); acima disso, a assistência é obrigatória.
No pedido, entram a obrigação de consertar a origem do vazamento e a indenização pelos estragos. Leve fotos, vídeos, mensagens, o laudo ou a declaração do profissional e os orçamentos. A ação vai contra o dono do apartamento de cima ou contra o condomínio, conforme a origem apontada. Quando o caso envolve dano estrutural, perícia complexa ou valor maior, vale buscar um advogado ou a Defensoria Pública do seu estado.
Há um prazo a observar: o artigo 206, § 3º, inciso V, fixa em três anos a prescrição da pretensão de reparação civil. Deixar a mancha crescer por anos, além de piorar o estrago, pode custar o direito de cobrar.
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Informações conferidas em 13 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
