Primeiro veio o barulho de martelo do outro lado do muro, depois os andaimes, e um dia a parede do vizinho amanheceu com um buraco recortado: em poucas semanas, uma janela nova passou a olhar direto para o seu quintal, a um passo da divisa. O artigo 1.301 do Código Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002) proíbe abrir janela, eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho. E o artigo 1.302 dá ao dono do imóvel prejudicado o direito de exigir que ela seja desfeita, desde que reclame dentro de ano e dia depois de concluída a obra.
As medidas que a lei fixa na seção “Do Direito de Construir” do Código Civil, no site do Planalto:
- 1,5 metro: distância mínima do terreno vizinho para janela, eirado, terraço ou varanda (art. 1.301);
- 75 centímetros: distância mínima para janela cuja visão não incida sobre a linha divisória e para janela perpendicular (art. 1.301, § 1º);
- 10 x 20 centímetros: tamanho máximo das aberturas de luz ou ventilação que escapam da regra, se feitas a mais de 2 metros de altura de cada piso (art. 1.301, § 2º);
- ano e dia: prazo para exigir o desfazimento, contado da conclusão da obra (art. 1.302);
- 3 metros: distância mínima de qualquer edificação para o terreno vizinho na zona rural (art. 1.303).
Janela, terraço e varanda precisam ficar a pelo menos metro e meio da divisa
O texto do artigo 1.301 é direto: “É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho”. Defeso quer dizer proibido. A medida é feita a partir do terreno do vizinho, ou seja, da linha da divisa, e não da casa de quem reclama. A regra protege a privacidade de quem mora ao lado.
Janela de lado, perpendicular ou só para ventilação segue outra medida
A lei não trata todas as aberturas do mesmo jeito. Pelo parágrafo 1º do artigo 1.301, as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, e também as perpendiculares a ela, não podem ser abertas a menos de 75 centímetros. É o caso da janela em parede que forma ângulo com o muro.
O parágrafo 2º cria uma exceção para as pequenas aberturas de luz ou ventilação. Elas ficam fora da proibição se tiverem no máximo dez centímetros de largura por vinte de comprimento e estiverem a mais de dois metros de altura de cada piso. Um basculante grande, mesmo alto, não se encaixa nessa exceção se passar dessas medidas.
Há ainda uma regra importante para quem sofre com esse tipo de abertura. O parágrafo único do artigo 1.302 diz que, no caso de vãos ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, a altura e a disposição, o vizinho pode a todo tempo levantar a sua própria construção ou um contramuro, ainda que isso tire a claridade dessas aberturas.
O prazo de ano e dia começa quando a obra termina
O ponto que mais pesa na prática está no artigo 1.302. O proprietário pode, “no lapso de ano e dia após a conclusão da obra”, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio. Passado esse prazo, a situação muda de lado: quem não reclamou também não poderá construir sem respeitar o metro e meio do artigo anterior, nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira do vizinho.
Por isso, deixar para depois custa caro. Quem vê a janela nova e espera dois anos para agir perde o direito de exigir o desfazimento com base nesse artigo e ainda passa a ter de respeitar a distância da janela do vizinho se um dia quiser ampliar a própria casa.
Dentro do prazo, a consequência para quem desrespeitou a regra está no artigo 1.312 do Código Civil: todo aquele que violar as proibições da seção “Do Direito de Construir” é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
Na zona rural, a distância sobe para três metros
Fora da cidade a exigência é maior e vale para qualquer construção, não só para janelas. O artigo 1.303 diz que, na zona rural, não é permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho. Além do Código Civil, as prefeituras costumam ter código de obras e regras de recuo próprias, e vale consultar a secretaria de obras do município para saber se a construção do vizinho foi aprovada.
Notificação por escrito e ação na Justiça são os caminhos para desfazer a janela
Um roteiro prático para não perder o prazo:
- fotografe a obra e a janela desde o início, com data, e meça a distância até a divisa;
- anote quando a obra foi concluída, porque é daí que corre o prazo de ano e dia;
- converse com o vizinho e mostre o artigo 1.301; muitas vezes a troca por vidro fosco fixo ou por uma abertura menor e mais alta resolve;
- sem acordo, envie uma notificação por escrito (carta com aviso de recebimento ou notificação pelo cartório) pedindo o fechamento da janela e registrando a data;
- se o vizinho não atender, procure um advogado ou a Defensoria Pública para entrar com ação pedindo o desfazimento ou a demolição, com base nos artigos 1.301, 1.302 e 1.312.
Com a obra ainda em andamento, é possível pedir ao juiz uma decisão rápida para parar a construção. O Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) prevê no artigo 300 a tutela de urgência, concedida quando há probabilidade do direito e perigo de dano, inclusive de forma liminar. A antiga ação de nunciação de obra nova continua citada na lei: o artigo 47 e seu parágrafo 1º dizem que causas de vizinhança e de nunciação de obra nova correm no foro onde fica o imóvel.
Informações conferidas em 8 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
