A cena é hipotética, mas comum: no dia da entrega das chaves, com o apartamento vazio, o proprietário aponta um furo de prego na sala e avisa que vai ficar com a caução. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não dá a ele esse poder automático: o inquilino deve devolver o imóvel como o recebeu, “salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”, e o dinheiro da caução, depositado em poupança, volta para quem alugou com os rendimentos. O que decide a disputa é a comparação entre a vistoria de entrada e o estado do imóvel na saída.
Resumo para quem está devolvendo um imóvel:
- Limite da caução em dinheiro: até três meses de aluguel.
- Onde o dinheiro fica: em caderneta de poupança, com as vantagens revertidas ao inquilino na devolução.
- Desgaste de uso normal: não precisa ser reparado pelo inquilino.
- Dano causado pelo morador ou visitas: o reparo é responsabilidade do inquilino.
- Se não houver acordo: Juizado Especial Cível, sem custas em primeiro grau, para causas de até 40 salários mínimos.
A caução é uma garantia e tem teto de três meses de aluguel
O artigo 37 da Lei 8.245/1991 lista as garantias que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades no mesmo contrato. Pedir caução e fiador ao mesmo tempo, portanto, contraria a lei.
O artigo 38 diz que a caução pode ser em bens móveis ou imóveis e, no parágrafo 2º, trata do formato mais usado, o dinheiro. Ela “não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel” e deve ser depositada em caderneta de poupança, “revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva”. Na prática, o valor devolvido não é o nominal pago na assinatura: inclui o que a poupança rendeu no período.
Pelo artigo 39, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário. É por isso que o dinheiro só costuma ser liberado depois da entrega das chaves e da vistoria final.
A lei separa desgaste de uso normal de dano causado pelo morador
O artigo 23, inciso III, obriga o inquilino a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Já o inciso V manda reparar os danos verificados no imóvel ou nas suas instalações “provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos”.
A lei não traz uma lista do que é desgaste normal e do que é dano. Pintura que desbota com o tempo, piso com marcas de circulação e dobradiças que cedem pelo uso tendem a ficar no primeiro grupo. Azulejo quebrado, porta arrombada ou parede manchada por infiltração causada pelo morador entram no segundo. O furo de prego fica numa zona cinzenta: muitos contratos trazem cláusula específica sobre furos e pintura, e é ela, junto com a vistoria, que vai orientar a conversa.
Mesmo quando há dano, a lógica da caução é cobrir o que o inquilino ficar devendo, não funcionar como multa. Se o conserto de um furo custa uma fração do valor depositado, o restante continua sendo do inquilino. Vale pedir orçamento ou nota do serviço antes de aceitar qualquer desconto.
O laudo de vistoria de entrada é a principal prova dos dois lados
O artigo 22, inciso V, obriga o locador a fornecer ao inquilino, caso este solicite, “descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes”. É o chamado laudo de vistoria de entrada. Se o furo já aparecia no laudo, a discussão acaba ali.
A lei não regula a vistoria de saída nem fixa prazo para devolver a caução; esses pontos costumam estar no contrato. O mais seguro é fazer a vistoria final na presença das duas partes, comparar item por item com o laudo de entrada e fotografar cada cômodo com data. Pelo artigo 23, inciso IX, o inquilino também deve permitir vistorias do locador durante o contrato, em dia e hora combinados.
Como pedir a devolução quando o dono do imóvel se recusa
O primeiro passo é a negociação por escrito. Uma notificação, por e-mail com confirmação de leitura, mensagem guardada ou carta com aviso de recebimento, deve informar a data da entrega das chaves, o valor depositado, o pedido de devolução com os rendimentos da poupança e um prazo para resposta. Se o proprietário alegar dano, peça o orçamento do reparo por escrito.
Sem acordo, o caminho é o Juizado Especial Cível. Pela Lei 9.099/1995, ele julga causas cíveis de valor até 40 salários mínimos (artigo 3º, inciso I), e o acesso em primeiro grau independe do pagamento de custas, taxas ou despesas (artigo 54). Nas causas de até 20 salários mínimos, as partes comparecem pessoalmente e a assistência de advogado é opcional; acima disso, o advogado é obrigatório (artigo 9º).
O que reunir antes de entregar as chaves
- Contrato de locação, com as cláusulas de caução, pintura e furos.
- Laudo de vistoria de entrada e as fotos tiradas no começo do contrato.
- Comprovante do depósito da caução e, se houver, os dados da conta de poupança.
- Fotos e vídeos com data do imóvel vazio no dia da saída.
- Recibo ou termo de entrega das chaves assinado pelo locador ou pela imobiliária.
Com esses papéis em mãos, o furo de prego deixa de ser argumento para reter o depósito inteiro e passa a ser o que a lei manda olhar: se é desgaste de uso ou dano, e quanto custa de fato para consertar.
Informações conferidas em 8 de outubro de 2026 nas fontes citadas.
