A importância dos prazos contratuais na locação residencial

É praxe, no mercado de locações, a fixação de prazo de trinta meses para os contratos referentes a imóveis residenciais. Há motivos específicos para esta prática, comum nas imobiliárias, que são contratadas, em regra, pelos locadores.

A Lei de Locações, em seu artigo 46, estabelece que nas locações residenciais ajustadas por escrito, por prazo igual ou superior a trinta meses, existe a possibilidade de o contrato prorrogar-se por prazo indeterminado, caso o locador não se manifeste após o período contratual. Nestas situações, o locador ainda poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, bastando apenas conceder ao locatário trinta dias para a desocupação.

A situação é completamente diferente em se tratando de contratos com prazo inferior a trinta meses: ao final do prazo combinado, o contrato prorroga-se automaticamente, mas ao contrário da situação acima, nestes casos o locador somente poderá despejar o locatário nas seguintes situações, previstas no artigo 47 da Lei 8.245/91:

(i)        Em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada ao seu emprego;

(ii)       Se for pedido para uso próprio do locador, ou de seu cônjuge ou companheiro; ou para uso de ascendente ou descendente do locador que não disponha (nem seu cônjuge ou companheiro) de imóvel residencial próprio;

(iii)      Para demolição e edificação licenciada, ou para a realização de obras devidamente aprovadas, que aumentem a área construída;

(iv)      Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos;

(v)       Por acordo entre locador e locatário;

(vi)      Em razão de prática de infração legal ou contratual, como a falta de pagamento de aluguéis e encargos; e

(vii)     Para a prática de reparos urgentes no imóvel, que demandem a desocupação do local.

Na prática é possível afirmar que, na grande maioria dos casos, um contrato de locação residencial de menos de trinta meses resulta na impossibilidade de o locador despejar seu inquilino antes de cinco anos, salvo se este cometer uma infração contratual (especialmente a falta de pagamento de aluguéis e encargos).

Diante deste quadro, há situações em que locador e inquilino chegam a um impasse nas negociações, quando o inquilino pretende contratar uma locação residencial por prazo inferior a trinta meses, mas o locador não pretende realizar um contrato que, na prática, pode chegar aos cinco anos.

Nestes casos, há uma recomendação perfeitamente legal, que permite solucionar este impasse: é possível contratar a locação pelo prazo de trinta meses, que não prende o locador nos termos acima, estabelecendo uma cláusula que isenta o locatário de qualquer multa pela desocupação do imóvel após o período realmente pretendido.

Por exemplo, caso o locatário pretenda alugar um imóvel residencial pelo período de um ano, as partes poderão assinar um contrato com vigência de trinta meses, e com a isenção da multa por rescisão antecipada após um ano. O locatário, assim, poderá devolver as chaves após um ano, sem qualquer penalidade – e o locador não ficará vinculado ao seu inquilino por mais de trinta meses, mesmo se este decidir ficar por mais de um ano no imóvel.

*Francisco dos Santos Dias Bloch é mestrando e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É advogado formado pela PUC/SP, e atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível