Como a atual pandemia pode afetar o crescimento que o mercado imobiliário vinha experimentando ?

Os analistas da situação não são unânimes. Para alguns, mesmo com o coronavírus, o setor imobiliário continuará crescendo, ainda que com menor ritmo; para outros, a retração é inevitável. No que todos os analistas concordam é que a explosão imobiliária que o Brasil vinha vivendo não terá como aguentar perante a crise que a paralisação da economia está produzindo.

As expectativas do setor antes do Covid-19

A maioria das avaliações ligadas à economia brasileira até começos deste ano projetavam uma continuidade do crescimento da construção e do mercado imobiliário em geral. A própria Confederação Nacional das Empresas de Seguros Gerais, Previdência Privada e Vida, Saúde Suplementar e Capitalização (CNseg), no seu relatório “Conjuntura” n° 13, de novembro de 2019, atribui o impulso da economia do país para, entre outros poucos fatores, a retomada do setor de construção civil.

Trata-se de um aumento que se mantinha durante os últimos anos. De fato, em 2019, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) informava que os lançamentos e vendas de imóveis residenciais no último trimestre do ano apresentaram um crescimento do 28,3% em relação ao trimestre anterior, e de 8,4% se comparado com o mesmo período do ano anterior (2018). É claro que o desenvolvimento não é homogêneo em todo o país, e como regiões mais pujantes do mercado, se destacavam a Sudeste - devido a uma economia mais poderosa, especialmente em São Paulo - e Centro-Oeste - impulsionada pelo agronegócio.

Já para este 2020, as expectativas eram mais do que otimistas: se esperava um crescimento dos lançamentos imobiliários de entre 20% ou 30%. Em palavras da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o potencial do setor poderia gerar 5,5 milhões de postos de trabalho (5% dos empregos do Brasil), com a construção de até 1 milhão de novos imóveis. A principal causa desta estimação é a maior acessibilidade ao financiamento, com a queda histórica da Taxa Selic, o que provocou uma diminuição geral das taxas de juros, incluindo a do crédito imobiliário. Efetivamente, uma queda do 1% nos juros de financiamento pode incluir perto de 2 milhões de famílias no mercado imobiliário.

E os efeitos do Coronavírus?

A irrupção mundial do vírus e a paralisação das atividades que o isolamento está provocando no Brasil provavelmente irão - no mínimo - diminuir o vigor da economia que o país vinha percebendo. Segundo estudos como o “Relatório de Acompanhamento Fiscal (RAF) nº 38”, feito pelo Instituto Fiscal Independente do Senado (IFI), não só não existirá crescimento, mas também se projeta uma queda do 7% do Produto Interno Bruto (PIB). Isto num cenário possível de 22 semanas de isolamento e adicionando nos cálculos o gasto público para o combate da pandemia que se traduz num déficit de R$ 549,1 bilhões.

Lamentavelmente, essas consequências prejudiciais poderiam continuar se refletindo pelo menos no prazo de dez anos. Um dos maiores temores é que o choque da oferta e demanda acabe provocando o aumento da taxa de desemprego, a qual vinha descendo lentamente nos últimos três anos no país antes desta crise mundial.

Concretamente, contra a estimação, feita no final do ano passado, de crescimento da economia brasileira de um 1,8% para este ano, a atual projeção mais ponderada pelo Instituto é de uma retração de 2,2% na economia.

Nesse contexto pouco promissor, surge a dúvida sobre como vai se comportar o setor imobiliário em particular. É claro que hoje a situação é de incerteza quase total. As empresas começaram o ano preparadas para viver um período de recuperação apoiada num aumento da confiança dos consumidores e do nível de renda deles, sem incluir jamais nos cálculos uma situação como a que se está vivendo.

A primeira reação parece até óbvia; em palavras de Bruno Oliva, economista da FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), “a expectativa é que o mercado vai parar durante a quarentena. As pessoas não estão saindo de casa para fazer nada, muito menos para apertar a mão de alguém para comprar um imóvel”. Os primeiros efeitos imaginados são a significativa redução na compra de imóveis, maior estoque nas construtoras com menores lançamentos, assim como repactuação de termos de contratos de aluguéis, entre outros.

Como foi dito, os prognósticos são diversos. A consultoria Tendências, por exemplo, tem reformulado a suas projeções para este ano, passando de um Produto Bruto Interno da Construção Civil com crescimento de 2,9% para uma queda de 3,9%. Já a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), mesmo reconhecendo as dificuldades atuais de fazer previsões para o setor, imagina dois cenários possíveis: no primeiro, com as medidas anunciadas pelo governo, a renda das pessoas e o crédito para as empresas do mercado imobiliário são mantidas, pelo qual o setor continuará sendo um dos que mais vai crescer. O segundo cenário é mais pessimista, a renda dos cidadãos e a confiança deles ficaria diminuída por maior tempo aprofundando a crise que muitas empresas não poderiam suportar financeiramente, o que as levaria a quebrar.

No que existe consenso é que, seja a crise mais ou menos intensa, a retomada do setor vai ser gradual e não imediata depois do retorno à normalidade.

O financiamento pode trazer alívio para o setor

Para minimizar os efeitos do Coronavírus sobre a área imobiliária, Pedro Guimarães, presidente da Caixa, anunciou que o banco disponibilizará a soma de R$43 bilhões em novas linhas de crédito e um prazo de carência de seis meses para o pagamento deles, seja para pessoas físicas como para empresas. A medida poderia beneficiar 5 milhões de famílias e preservar 1,2 milhões de empregos. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) reconhece que a decisão implica um bom estímulo às vendas no país, e que “a construção civil pode ser o alicerce para não deixar a economia do país afundar”.

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Presidente da Caixa, Pedro Guimaraes (Foto: REUTERS/Amanda Perobelli)

Ao mesmo tempo, o setor financeiro também adotou medidas procurando ajudar aqueles que já se encontram endividados. Bancos como Bradesco, Banco do Brasil, Santander, etc. concederam carências de 60 dias para o crédito imobiliário e um empréstimo com garantia de imóvel, garantindo a manutenção das taxas pactuadas no contrato. Atualmente, os cinco maiores bancos do país já receberam mais de 2 milhões de solicitações  de renegociação de dívidas.