Ação renovatória e os requisitos para não perder o ponto comercial

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Não são raros os locatários em contratos de locação comercial que estão em risco de perder o direito de continuar exercendo a atividade empresarial no espaço físico locado, ou seja, que correm perigo de perder o “ponto comercial”, prejudicando o fundo de comércio da empresa.

A coluna de hoje, em somatória a da última semana, é dedicada aos que querem conhecer a temática; e a todos aqueles que desejam renovar o contrato de locação comercial independente da vontade do locador, mas, para isso, precisam descobrir quais são os requisitos exigidos pela Lei do Inquilinato, de nº 8.245/91.

Nesse contexto, estão inúmeros brasileiros que esqueceram de renovar o contrato de locação comercial, ou perderam o prazo da ação renovatória, ou fizeram contratos verbais “de boca” e nunca se preocuparam em proteger o ponto comercial, ou, talvez, jamais souberam da existência da ação renovatória. Todavia, podem ser surpreendidos por locadores que decidam exercer o direito de finalizar o contrato, obrigando com que a empresa seja retirada do imóvel cujo atividade estava sendo desenvolvida.

É indispensável, portanto, que o empresário conheça o que é a ação renovatória, bem como os requisitos para prorrogar o contrato de locação comercial, mesmo contra a vontade do locador e, assim, manter um planejamento empresarial seguro quanto à regularidade das atividades, especialmente em períodos de instabilidade e imprevisibilidade, como os causados pela pandemia.

A preparação da ação renovatória começa muito antes da negociação frustrada entre os contratantes, pois é necessário, desde o início, contar com a adequação contratual e já prever, anos antes, o estabelecimento de requisitos fundamentais, estes que fazem com que o empresário atento e bem instruído consiga renovar o contrato de locação comercial todas as vezes que lhe convier.

Sendo assim, os requisitos dispostos nos art. 51 da Lei do Inquilinato estabelecem que os contratos devem ser por prazo determinado totalizando o prazo mínimo de 05 ano, seja por contrato único ou pela somatória; ainda, o locatário tem que estar exercendo a atividade naquele ramo por pelo menos 03 anos, sendo que a ação renovatória tem que ser proposta com antecedência mínima de 06 meses e máxima um ano do final do contrato, sob pena de decadência do direito.

O artigo 71, ao tratar de outros requisitos da petição inicial da ação renovatória, informa que deve ser comprovado no processo: a) o exato cumprimento do contrato; b) quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel que eram devidas pelo locatário; c) a indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação.

Especificamente quanto ao prazo o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento, em decisão paradigmática no Recurso Especial nº 1.320.712/SP, segundo o qual o prazo de renovação a ser fixado na ação renovatória deve ser o mesmo do último contrato em vigor, no entanto, no limite de cinco anos. Assim, o prazo deverá respeitar o limite de cinco anos, ainda que a vigência do contrato locatício, em sua totalidade, supere esse período. No mesmo sentido já restou decidido no Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial nº 633.632 e no Recurso Especial nº 693.729.

Outro ponte de destaque é a renovação tácita, que pode ocorrer independente de processo judicial, caso o quando findo o prazo estipulado em contrato de locação, o locatário permanece no imóvel sem oposição do locador, conforme estabelece o art. 56 da Lei do Inquilinato, contudo, diante da prorrogação automática o prazo passa a ser indeterminado, o que acaba sendo um enorme problema para incontáveis empresários ao inviabilizar a ação renovatória futura, já que, como visto, o prazo determinado é um dos requisitos fundamentais à ação.

Por fim, destaca-se que a exceção à regra da renovação obrigatória está positivada no art. 52 da mesma lei, pois o locador não será em casos de: i) obras determinadas pelo Poder Público que transformem radicalmente a natureza do imóvel; ii) obras de interesse do locador do imóvel; iii) retomada para uso próprio do proprietário; iv) proposta mais vantajosa de terceiro.