Ação Renovatória, o meio de forçar a continuidade do contrato de locação comercial

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São incontáveis as empresas que desenvolvem suas atividades em espaço físico alugado através de contrato de locação comercial. Ocorre que nem sempre a continuidade é consensual, hipótese na qual o locatário, que está com receio de perder o ponto, poderá se valer da ação renovatória para renovar a relação contratual e manter a utilização do espaço físico.

Pensando nisso, as próximas colunas serão dedicadas a você, que quer conhecer sobre o tema; ou a quem já esgotou as tentativas conciliatórias de renovação amigável e está com receio de ser forçado a interromper a atividade da empresa no ponto comercial, diante do término do contrato de locação.
A chamada “ação renovatória” é mais uma das ações típicas regidas pela Lei do Inquilinato, de nº 8.245/91, sendo aplicada em situação de impasse quanto à renovação do contrato de locação, em que o inquilino, ao buscar a renovação de contrato de locação comercial, se depara com locador que está desinteressado em continuar o vínculo ou que pretender receber valores considerados pelo locatário como excessivos.

Para resolver o dilema, a ação renovatória se apresenta como o caminho processual capaz de obrigar o locador a renovar o contrato de locação comercial, nas hipóteses legais em que o legislador considerou legítimo e superior os interesses do locatário, autorizando que o estado intervenha nos direitos do locador para garantir a função social da propriedade e a proteção do ponto comercial.

Convém esclarecer que a renovação do contrato de locação comercial pode acontecer sem a necessidade de atuação do poder judiciário, desde que as partes decidam consensualmente pela continuidade ou que deixem passar a data de encerramento do vínculo sem nenhuma manifestação, considerada a “renovação tácita”. Nos dois casos há o recomeço da produção dos efeitos anteriormente estipulados.

Destaca-se, que o conteúdo do direito à renovação do contrato e à manutenção da atividade empresarial naquela propriedade (no “ponto comercial”) é a proteção legislativa ao fundo de comércio (ou estabelecimento comercial), este que, em síntese, equivale a todos os bens utilizados para atividade empresarial, sejam eles corpóreos ou incorpóreos, mas que, quando somados e reunidos em função do desenvolvimento da atividade, aumentam o valor da empresa. Nesse sentido, o artigo 1.142 do Código Civil ao dispor: “Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária”.

Indiscutível, portanto, que a base física é um dos principais elementos que agregam valor à empresa, pois o imóvel, com suas características e localização, será reconhecido por todos os consumidores, motivo pelo qual, não são raras as vezes que a impossibilidade de renovação do contrato de locação comercial acaba sendo o fim da empresa, o que justifica a importância da ação renovatória como instrumento que permite ao inquilino continuar o negócio no ponto comercial contratado, mesmo contra a vontade do locador.

Por todos esses fatores, que enfatizam a importância social da ação renovatória, o legislador expressamente proibiu que os contratantes excluam o direito à renovação, ao determinar a nulidade dessas eventuais cláusulas, conforme estabelecido no artigo 45 da sobredita Lei do inquilinato: “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação (...)”.

Todavia, para se ter direito aos benefícios da ação renovatória, o interessado deverá preencher os requisitos legais estabelecidos em lei, tema este que será exposto na próxima coluna.