Ação revisional de aluguel como caminho para equilibrar o contrato de locação

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Dúvida comum entre as partes em contratos de locação é sobre a existência, ou não, de alguma medida capaz de discutir no judiciário sobre os valores dos alugueis na tentativa de se reestabelecer a proporcionalidade da relação, aumentando ou reduzindo os valores contratados, seja porque há defasagem ou exagero nas prestações.

A coluna de hoje, portanto, é dedicada aos locatários e locadores; pessoas físicas ou jurídicas, que têm interesse em conhecer sobre o caminho judicial, típico de revisão do valor dos aluguéis estabelecidos, contratualmente, por meio da chamada “Ação Revisional de Aluguel”, com destaque, ainda, às peculiaridades da pandemia.

Os contratos de locação são disciplinados pela Lei 8.245/91, que estabelece no artigo 18 a possibilidade de reajuste nos valores do aluguel, a qualquer tempo, se for esta a vontade dos contratantes. Contudo, se não houver concordância recíproca, o artigo 19 dá abertura à discussão judicial por meio da Ação Revisional, nos seguintes termos: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

A Ação Revisional tem tratamento específico entre os artigos 68 a 70 da sobredita lei e pode ser proposta, por quaisquer dos contratantes, sendo que, para evitar as trágicas consequências de uma resposta muito demorada do poder judiciário, a própria legislação permite, no artigo 68, que o juízo indique aluguéis provisórios, que devem ser pagos enquanto tramita o processo.

Ressalta-se que há diferenças na estipulação desses valores provisórios, a depender de quem é o autor da Ação Revisional, pois, por ocasião das alíneas “a” e “b” do inciso II do artigo 68, respetivamente, se a ação for apresentada pelo locador, o aluguel provisório arbitrado não excederá 80% do pedido, enquanto, se for do locatário a iniciativa da revisão judicial, o valor provisório não poderá ser inferior à 80% do aluguel vigente. Destaca-se, apenas, para deixar claro, que essas balizas são direcionadas ao poder judiciário, bem assim, não impedem eventual acordo entre os próprios interessados, que modifique os alugueis em valor inferior ou superior aos 80%.

Sendo assim, plano de fundo da Ação Revisional é o ideal de equilíbrio, para que as prestações não estejam, excessivamente, vantajosas para uma das partes, em detrimento da outra, tendo por requisitos a discrepância entre os valores pagos e a realidade mercadológica, bem como a vigência de pelo menos 03 anos do contrato.

O fundamento mais comum que baseia os pedidos revisionais é a desvalorização ou valorização do imóvel, sendo natural que haja alteração dos valores do contrato, por conta da modificação da apreciação sobre o objeto. Todavia, a pandemia provocada pelo COVID-19 escancarou outra realidade, pois, para além do preço de mercado, o desequilíbrio pode, também, ser verificado em fatos como, por exemplo, os prejuízos advindos da impossibilidade de utilizar o imóvel alugado, por conta da força maior.
Deste modo, apesar da Ação Revisional ser aplicável em momentos que vão além da pandemia, é natural ela seja uma das possibilidades para o prejudicado tentar minorar os efeitos nocivos do atual cenário de desespero e caos social, motivo pelo qual há inúmeros processos judicias revisionais de aluguéis que foram iniciados após a deflagração da pandemia.

Em sede judicial, as respostas às Ações Revisionais de Aluguel têm sido pela obrigatoriedade de efetivamente se comprovar os fatos que levaram ao desequilíbrio e à onerosidade excessiva, pois, ainda que notória a pandemia, a intervenção do estado nas relações privadas carece, no mínimo, de prova concreta dos prejuízos. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) tem negado a revisão aluguel, ante a não demonstração de que os efeitos da pandemia atingiram os demandantes. (26ª Câmara de Direito Privado, ApCiv. 1053727-47.2020.8.26.0100; 35ª Câmara de Direito Privado, ApCiv. 1005033-24.2020.8.26.0625).

Por outro lado, quando verificado que a força maior é capaz de inviabilizar a correta execução do contrato, de modo a desequilibrar a relação jurídica, o mesmo TJSP entende pela possibilidade de redução de 20% a 50% dos valores contratados (36ª Câmara de Direito Privado, ApCiv. 1017237-29.2020.8.26.0002; 34ª Câmara de Direito Privado, ApCiv. 1031510-10.2020.8.26.0100; 27ª Câmara de Direito Privado, ApCiv. 1056080-60.2020.8.26.0100).

Na próxima semana, trataremos da Ação Renovatória, que é um meio a permitir que o contrato de locação comercial seja renovado independente da vontade do locador.