Índices de reajuste ao contrato de locação e as decisões judicias mais recentes

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A coluna de hoje foi pensada para você que está com dúvidas acerca do índice de reajuste anual aplicado durante a pandemia e quer saber qual o entendimento dos tribunais sobre o tema.

O padrão do mercado imobiliário para o reajuste dos contratos de locação é a utilização do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que é estipulando com base no preço médio de três outros índices através de uma média de 60% do IPA (Índice de Preços por Atacado), 30% do IPC (Índice de Preços ao Consumidor) e 10% do INCC (Índice Nacional do Custo da Construção).

O busílis é que apesar do IGP-M ser o índice mais aplicado, em 2020 apresentou inúmeras variações, com alta história, e justamente no momento em que a economia do Brasil atravessa a notória crise econômica em decorrência da pandemia do COVID-19 e seus consectários.

Em linhas gerais, o aumento anormal durante a pandemia se deu pelo fato do IGP-M ter como base de cálculo o preço de produtos e serviços, assim, com a desvalorização do real, alta do dólar e o aumento do preço das commodities, o IGP-M foi lançado a patamares altíssimos, próximos a 30%. Por exemplo, se o valor mensal pela locação estava em R$ 1.000,00, a aplicação do IGP-M o atualizaria para R$1.300,00, e logo no momento em que os brasileiros mais estão sofrendo com os impactos econômicos da crise, em meio ao desemprego elevado e à alta dos preços de produtos de consumo básico.

E a questão persiste, tendo em vista que a alteração da porcentagem do IGP-M é anual e a pandemia não acabou, o que marca instabilidade no setor imobiliário e dificuldades práticas aos locatários e locadores, já que o a utilização do índice nos padrões contratados pode tornar inviável o pagamento e levar à onerosidade excessiva.

E as consequências podem ser ainda mais inesperadas, pois em poucos anos o valor inicialmente contratado pela locação pode dobrar se mantido o IGP-M incialmente contrato. Por isso, é natural que as partes tentem encontrar solução razoável, alterando o índice de reajuste e reequilibrando a relação contratual apesar do disposto no contrato, sendo plenamente possível que os interessados decidam em conjunto pela modificação, em especial para readequar as determinações contratuais em razão do imprevisível cenário econômico e social atual.

A perspectiva é não causar prejuízos a quaisquer dos contratantes, mas manter valor equilibrado que permita a continuidade das relações contratuais, sem prejuízos nem ganhos excessivos, considerando-se que o locador tem o interesse em manter o imóvel locado e o locatário utilizá-lo, e o índice aplicado deve ser corresponder à atualização da moeda e não causar um desequilíbrio contratual.

Diante desse cenário de incertezas um bom caminho é acordar alteração do indicador IGP-M para o IPCA, que é o índice utilizado pelo Banco Central para definir meta de inflação e formado considerando a variação dos preços efetivamente cobrados ao consumidor.

Contudo, nem todos os contratantes têm conseguido encontrar a solução amigável, fazendo com que muitos impactados buscassem o poder judiciário para tentar manter o equilíbrio contratual. E, nesse sentindo, a 31ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP e a 18ª Câmara cível do TJ-PR já se manifestaram pela substituição provisória do índice de reajuste IGP-M pelo IPCA em razão de estado de calamidade pública e notória afetação das condições financeiras da locatária em decorrência das medidas de enfrentamento da pandemia de Covid-19 (processo 2081463-95.2021.8.26.0000, julgado em 04/05/2021 e processo 0015242-46.2021.8.16.0000, julgado em 28/06/2021).

Por outro lado, o mesmo TJ-SP tem entendido pela necessidade de contraditório a fim de instruir o processo com prova inequívoca do desequilíbrio contratual que fundamente a alteração de índice de reajuste, conforme as recentes decisões de indeferimento de tutela das 28ª, 29ª e 32ª Câmaras de Direito Privado nos processos nº 2101550-72.2021.8.26.0000 (31/05/2021); 2076560-17.2021.8.26.0000 (12/05/2021); e 2062340-14.2021.8.26.0000 (29/04/2021).

Portanto, apesar de pulsante, o tema ainda demanda amadurecimento e a melhor saída ainda é a negociação para encontrar o denominador comum entre os interesses do locatário e do locador, mantendo o equilíbrio das prestações.

Na próxima semana, continuaremos tratando dos impactos da pandemia nos contratos de locação, com destaque a possibilidade ou não de despejo dos locatários inadimplentes.