Equilíbrio nos contratos de locação durante a pandemia

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Dúvida corriqueira que tem pairado na vida dos locatários e locadores por todo país, diz respeito ao equilíbrio contratual durante a pandemia, já que é necessário ter conhecimento acerca da possibilidade, ou não, de redução, manutenção ou aumento dos valores dos alugueis em meio ao período de notória crise.

Os contratos de locação são regidos por legislação específica, Lei 8.245/91, que prevê nos seus artigos 18 e 19 a possibilidade de reajuste nos valores do aluguel se for da vontade dos contratos. Contudo, apesar de dispor sobre o direito do locatário a rescindir o contrato após o pagamento da multa arbitrada contratualmente, não há previsão expressa da faculdade do devedor revisar ou extinguir a obrigação advinda de locação em razão de força maior, ou seja, por conta de evento imprevisível, irresistível ou inevitável, como é o caso da pandemia da covid-19.

Deste modo, apesar de não haver regulamentação na legislação especial, o Código Civil, que é a fonte subsidiária dos contratos de locação, dispõe sobre a matéria estabelecendo nos artigos 234 e 393 que o devedor não responderá pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior caso não tenha se responsabilizado por esses eventos.

Contudo, fora as hipóteses de acordo, a revisão do aluguel depende, além de fato superveniente e imprevisível, da verificação de existência de onerosidade excessiva, que causa o desequilíbrio contratual ou impossibilidade de cumprimento de obrigação da forma inicialmente pactuada. Isto é, uma das partes de relação obrigacionais tem ganhos excessivos em detrimento da outra, e essa máxima vale tanto para o Locador quanto para o Locatário, a ênfase, portanto, está no equilíbrio, para que ninguém ganhe ou perca demais. O Código Civil toca no tema em ao menos quatro passagens, nos artigos 317, 478, 479 480, com destaque a este último: “Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva”.

Em síntese, a prestação se tornará excessivamente onerosa ao se verificar extrema vantagem para a outra parte do contrato, restando ao prejudicado demonstrar os prejuízos sofridos que desembocaram na impossibilidade de arcar com a obrigações contratuais, por isso o locatário que comprovar a excessiva onerosa em decorrência da situação imprevisível da covid-19 pode pleitear a resolução ou revisão do contrato de locação.

A bem da verdade, ainda que haja previsão genérica da legislação, o direito e suas normas não foram pensados para momentos pandêmicos, tampouco teria essa capacidade, diante da eterna incompletude antitética que seria tentar caracterizar eventos incertos e imprevisíveis, motivo pelo qual as discussões estão sendo levadas para decidias caso a caso pelo judiciário.

Porém, a complexidade de matéria e as diferenças regionais em um país continental como o Brasil, fazem com que existam decisões para todos os lados, tanto no sentido de deferimento da redução e alugueis para reequilíbrio, quando pelo indeferimento. Por isso a pedra de toque acaba sendo a demonstração real e concreta, ou não, do desequilíbrio contratual causado pela pandemia, com destaque em especificar o modo pelo qual a pandemia está atingindo a relação contratual tornando-a onerosa excessivamente.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ante da proliferação de processos, somada à necessidade de rápida resposta à sociedade, ao julgar o Recurso Especial nº 1926144/DF, em julgamento do dia 22.03.2021, referendou decisão de segunda instância que buscou o equilíbrio contratual, em um processo no qual um empreendimento empresarial interno a um shopping center questionava o novo valor arbitrado do aluguel. Assim, depois de realizada a perícia, ao analisar a situação econômica em decorrência da pandemia, determinou os alugueis em patamar intermediário ao requerido pelo locatário (R$ 117.328,75) e ao estabelecido em perícia (R$ 77.805,00), prevalecendo o valor equivalente a R$ 93.862,77.

Indo além, o STJ tem entendimento pela possibilidade de manutenção do equilíbrio econômico contratual em caso de onerosidade excessiva, consoante se verifica no Agravo Interno no Recurso Especial 1543466/SC, em que se estabelece a intervenção do Poder Judiciário nos contratos de locação, a luz da teoria da onerosidade excessiva em caso de demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época do negócio ou evento imprevisível e extraordinário.

Contudo, o mesmo STJ já se manifestou, em 2016, no Agravo Interno no Recurso Especial 646945/SP, entendendo que crises econômicas mundiais se tornaram reiteradas e corriqueiras para investidores, de modo que não poderia justificar onerosidade de uma obrigação.

Os tribunais do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), no Agravo de Instrumento nº 0022449-49.2020.8.19.0000 e o do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) no julgamento do Acordão nº 1278138, já se manifestaram pela redução do valor dos contratos de locação durante a pandemia da covid-19.

Nesse contexto, aqueles que se considerarem prejudicados devem comprovar de modo claro e preciso a impossibilidade em manter o vínculo da forma contratada ou a onerosidade excessiva do outro contratante para, com isso, tentar manter o equilíbrio contratual e não sofrer com mais perdas.
Na próxima semana, o tema dirá à aplicação do índice de reajuste os contratos de locação comercial e residencial durante a pandemia,

E, não se esqueça, VOCÊ TEM DIREITO...