JP Morgan tem guia para enfrentar juros voláteis

Em tempos de alta volatilidade dos juros do mercado financeiro, face à incerteza do impacto dos choques tarifários do governo Donald Trump, o JPMorganChase, maior banco dos Estados Unidos, produziu uma pequena cartilha “Como o Fed afeta as taxas de juros de curto e longo prazo”, e impacta o mercado imobiliário, que também serve de guia a operadores e empresários brasileiros, atônitos com as pressões ainda existentes sobre a inflação – fevereiro tem pressão de energia, transportes e educação – e pela estimativa de até quando os juros básicos (A Selic, piso do mercado, hoje em 13,35% e com alta já contratada para 14,25% na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central em 19 de março, apesar da queda do dólar abaixo de R$ 5,70, a menor cotação desde outubro, ainda sem reversão nos preços em geral.

O JP Morgan alerta que “como sempre, é importante diferenciar entre taxas de juros de curto e longo prazo e como as ações do Fed (BC) impactam cada uma delas.

As taxas de juros de curto prazo são diretamente impactadas pelo Federal Reserve (BC). Como a principal ferramenta do Fed para influenciar as taxas de juros e a economia, a faixa de meta dos fundos federais impulsiona diretamente outras taxas de mercado de curto prazo, como prime e SOFR.

Taxas de juros de médio e longo prazo — como rendimentos de notas e títulos do Tesouro, swaps de taxas de juros e títulos corporativos — podem ser influenciadas pelo Fed, mas, em última análise, dependem das expectativas de longo prazo do mercado sobre inflação e da direção da economia. No dia a dia, a oferta e a demanda também podem impulsionar essas taxas. Como a visão coletiva do mercado está fora do controle de qualquer pessoa e pode ser impulsionada por muitos fatores, as taxas de longo prazo são mais difíceis de prever e — particularmente no ambiente de mercado atual — podem exibir volatilidade considerável.

O que as taxas de juros futuras podem significar para o mercado imobiliário comercial

“A perspectiva ainda é de que as taxas de juros caiam ao longo de 2025, apenas em um ritmo mais gradual do que o esperado em setembro, quando parecia que condições mais brandas do mercado de trabalho poderiam justificar uma flexibilização mais rápida do Fed”, disse Ginger Chambless, Chefe de Pesquisa para Bancos Comerciais do JP Morgan Chase. “Desde então, a atividade econômica, a inflação e os dados do mercado de trabalho têm estado um pouco firmes, sugerindo que o Fed não precisa se apressar em cortar as taxas de juros”.

“O sentimento está melhorando entre os líderes empresariais, o que também beneficiaria o mercado imobiliário comercial”, disse Chambless. “Há uma sensação de que o pior já passou no ciclo do mercado imobiliário comercial” [um dos motivos da aflição do investidor Donald Trump.

Taxas de juros mais altas por mais tempo podem manter o ambiente para imóveis comerciais um tanto desafiador, mas em graus variados. “Cada mercado enfrentará sua própria dinâmica única, dependendo das tendências populacionais, tendências de emprego e oferta e demanda”, disse Chambless.

A demanda por imóveis multifamiliares acessíveis continua elevada, enquanto há alguma pressão cíclica descendente sobre imóveis de luxo.

O mercado imobiliário industrial está enfrentando ventos favoráveis relacionados à capacidade de produção nacional e aos investimentos em infraestrutura para atender às expectativas de demanda dos clientes.

O desempenho do varejo foi misto, dependendo da localização e do conceito.

O escritório está começando a mostrar sinais de normalização, à medida que mais funcionários retornam ao escritório em tempo integral.

Oportunidades em meio à incerteza para investidores multifamiliares

“No ambiente de taxas atual, há muita coisa que está fora do controle dos investidores”, disse Al Brooks, vice-presidente de Commercial Banking, JPMorganChase. “Em que você pode se concentrar que vai gerar um melhor fluxo de caixa? Ser um operador melhor.” Isso significa examinar seus edifícios e operações para melhor posicioná-los a longo prazo, o que pode incluir:

Simplificando as operações: Ao examinar de perto as operações, proprietários e operadores podem identificar áreas de ineficiência. Por exemplo, proprietários e operadores multifamiliares podem reduzir custos comprando em grandes quantidades. Os operadores também podem recorrer a ferramentas de tesouraria digital para simplificar contas a pagar e a receber e, por fim, reduzir custos.

Melhorando propriedades: “Nossos melhores proprietários e investidores regularmente andam em suas propriedades”, disse Brooks. “Eles proativamente garantem que todos os problemas de saúde e segurança sejam resolvidos antes que qualquer coisa possa afetar remotamente os inquilinos negativamente. Por exemplo, passarelas, passarelas e grades são sempre mantidos em boas condições. Nenhuma dessas coisas é especialmente cara, mas quando os inquilinos estão olhando para uma propriedade, eles demonstram que o proprietário se importa com a saúde e a segurança dos inquilinos.” Também pode haver oportunidades para fazer melhorias econômicas, como trocar carpetes bem usados por pisos laminados mais duráveis.

A possibilidade de uma recessão

Normalmente, as taxas de juros diminuem em um ambiente recessivo. A rapidez com que as taxas caem e em que grau depende de quão alta a inflação está e da gravidade de uma desaceleração econômica. “A menos que haja um evento geopolítico não antecipado ou outra forma de choque de oferta, a probabilidade de uma recessão nos EUA nos próximos meses é baixa”, disse Chambless. “Se o cenário de pouso suave ocorrer como esperamos, as taxas de juros provavelmente ficarão estáveis a modestamente mais baixas.”

Cobertura de taxas de juros
Em meio à incerteza econômica, investidores imobiliários podem considerar opções de hedge. Antes de decidir se proteger contra taxas de juros, você deve:

Entender o fluxo de caixa do seu negócio; Avaliar a sensibilidade da taxa de juros de suas receitas e despesas; Avaliar fatores econômicos que influenciam as taxas de juros; Embora as taxas de juros tenham uma influência única no mercado imobiliário comercial, é importante analisar diversos fatores econômicos, incluindo:

Mercados de trabalho: Os mercados de trabalho encerraram 2024 em alta. A economia adicionou 256.000 empregos em dezembro, marcando o maior aumento desde março de 2024. A taxa de desemprego também caiu ligeiramente de 4,2% para 4,1%.

Inflação: O progresso da inflação estagnou nos últimos meses. Em novembro, as Despesas de Consumo Pessoal (PCE) exibiram uma taxa de crescimento anual de 2,4%, enquanto o índice de preços do PCE principal, excluindo alimentos e energia, subiu 2,8% ano a ano. O PCE principal — o índice de inflação preferido do Fed — está na faixa de 2,6% a 2,8% desde maio de 2024.

Taxas de hipotecas comerciais: os rendimentos do Tesouro podem impactar os preços de empréstimos híbridos e de taxa fixa para investimentos imobiliários comerciais. Rendimentos crescentes podem refletir níveis mais altos de inflação esperada no longo prazo, enquanto rendimentos em queda podem indicar inflação mais baixa e uma possível desaceleração ou recessão.

Também é importante considerar fatores específicos do mercado imobiliário comercial, como localização, classe de ativos e taxas de capitalização, bem como mudanças demográficas e oferta e demanda. Em um ambiente de taxas de juros incertas, é importante ficar por dentro das tendências do mercado imobiliário comercial. Nos EUA, o JP Morgan aconselha a “refinanciar hoje”.

No Brasil, o ambiente só vai ficar mais sereno e previsível em junho/julho. Ainda vai haver muito ranger de dentes no mercado imobiliário e no setor produtivo com os juros altos afastando os consumidores.