Os desafios da política habitacional no Brasil

No início de outubro, o Conselho Curador do FGTS estabeleceu novas diretrizes (Resolução nº. 702) para a elaboração das propostas orçamentárias e a aplicação dos recursos do fundo, ampliando o valor dos subsídios diretos da Faixa II  do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para até R$25mil.  Pelas novas regras,  rendas familiares de até R$2.455,00 pagam uma taxa de juros de 5% (o spread do agente de 2,16% é coberto pelo subsídio indireto); já as rendas entre R$2.455,01 e R$3.275,00 assumem uma taxa de juros de 6% (nesse caso, o subsídio cobre apenas parcialmente o spread); e as rendas entre R$3.275,01 e R$5.000,00 tiveram sua taxa reduzida para 7,16%.  O valor máximo dos imóveis que os enquadra no PMCMV também foi novamente elevado: o teto de R$ 130 mil, em 2009, passou para R$ 170 mil, em 2011, e agora atingiu o patamar de R$ 190 mil.

Contudo, o limite máximo da renda familiar que dá acesso ao PMCMV foi mantido emR$ 5 mil mensais, apesar das pressões para elevá-lo. O aumento desse teto, assim como dos valores máximos dos imóveis admitidos pelo Programa, é defendido pelas construtoras imobiliárias sob a justificativa de permitir à classe média o acesso ao programa.

Vale ressaltar, contudo, que a classe média brasileira, segundo diferentes definições (*4), já vem sendo atendida pelo PMCMV. A Secretaria de Assuntos Estratégicos da Presidência da República (SAE), por exemplo, define como classe média  aqueles que recebem renda per capita mensal entre R$ 291 e R$ 1.019. É importante, ainda, ter em mente que as famílias com rendas superiores ao teto do PMCMV já são favorecidas pela existência de circuitos regulamentados de crédito que integram o Sistema Financeiro da Habitação, com funding nas cadernetas de poupança, podendo também ser atendidas por outras fontes de captação tais como as Letras de Crédito Imobiliário, em franco crescimento (*5). É justamente o fato de ter como objetivo o atendimento das famílias cujo nível de renda lhes dificulta o acesso ao SFH que justifica  o montante importante de subsídio que aporta o PMCMV.

As fortes pressões no sentido de elevação dos tetos dos valores dos imóveis e da renda das famílias que balizam o acesso ao PMCMV devem, entretanto, continuar presentes. Isso porque os retornos da atividade imobiliária são maiores nas faixas superiores de renda do programa, cujo mercado tende a se estreitar diante da escalada de preços de terrenos e de imóveis.

A busca de aperfeiçoamento do programa é fundamental, sobretudo no sentido de viabilizar o atendimento da chamada Faixa I (isto é, de famílias com rendas de até R$1.600), posto que o déficit habitacional brasileiro de 5,5 milhões de unidades (Pnad 2008), segundo cálculo da Fundação João Pinheiro (FJP), é composto em 89,6% por famílias com renda mensal de até 3 Salários Mínimos. Todavia, para essas famílias, a solução adotada pelo programa – a de produzir unidades habitacionais e entregá-las às famílias em troca de uma contrapartida financeira equivalente a 5% da renda familiar por 10 anos  – tem se mostrado de difícil implementação do ponto de vista da oferta. 

Segundo a CAIXA, das  1.691.626 unidades habitacionais contratadas entre abr/09 e mai/12, somente 677.769 unidades destinavam-se à Faixa I. Ou seja, 42% da meta do programa, somadas suas duas fases, que prevê a destinação de 1,6 milhão de unidades para esse segmento. Recentemente a meta desta faixa tornou-se ainda mais ambiciosa, elevada para 2 milhões, o que, todavia, ainda  que cumprida,  não equaciona  o déficit habitacional. Além disso, o  desempenho obtido frente às metas regionais é bastante assimétrico, sendo os piores resultados encontrados nas Regiões Sul e Sudeste.

As incorporadoras alegam que os limites de preços estabelecidos pelo Governo para os imóveis são inferiores aos custos de produção. Desde o início do programa, em 2009, os reajustes nos limites de preço da Faixa I superaram 50% em todas as capitais do país e em alguns casos ultrapassaram 60%. Nesse mesmo período (abr/09 a jul/2012), o INCC acumulado foi de  27,7% e o IPCA, de  19,4%. Mesmo descontando as exigências de melhorias construtivas que acompanharam essas alterações, o aumento real dos limites chegou, em alguns estados do Nordeste a 28%. 

A resposta ao problema não parece ser o aumento contínuo de limites de preços. Ainda que existam poucas evidências da formação de uma “bolha” imobiliária no Brasil, em função do ainda baixo nível de crédito habitacional e da ausência de índices de preços imobiliários confiáveis e abrangentes, é preciso reconhecer a responsabilidade de o governo, ao validar a elevação dos preços dos imóveis com o reajuste dos limites de seus programas, reforçar o processo de valorização imobiliária.

Esse curso de ação pode colocar em risco, a própria sustentabilidade do programa, pela erosão dos orçamentos dispensados, compromentendo o equacionamento do déficit habitacional. A expansão do PMCMV e seus subsídios para rendas mais altas, além de socialmente injusta,  agrava a atual situação. Tivemos essa experiência nos anos do BNH, conhecemos o seu resultado e não devemos repeti-la.

Além disso, a experiência internacional demonstra que existem outras formas de enfrentar a questão habitacional, além da entrega de unidades prontas e acabadas. O Plano Nacional de Habitação, finalizado em 2008 e elaborado com horizonte temporal para até 2023, previa uma gama mais variada de soluções para o atendimento dessas famílias, respeitando também as diferenças regionais.

Estudos sugerem que a expansão da oferta de novas unidades não é o único caminho para o enfrentamento do déficit habitacional. De acordo com a FJP, em 2008, o segundo maior componente do déficit, responsável por 34% do total, era o ônus excessivo com aluguel (mais de  30% da renda). No Sudeste, Centro-Oeste e Sul do país, o ônus xcessivo  era o maior componente do déficit, representando 48%, 43% e 38% respectivamente. 

Estudo de Magalhães Eloy & Paiva, com base na PNAD 2009, aponta para um crescimento deste componente, passando a representar 39% do déficit habitacional total. Este componente exprime uma condição de financial burden, a rigor, uma situação que poderia ser enfrentada sem a construção de novas unidades, em franco contraste com os demais componentes do déficit habitacional que requerem, de fato, o incremento do estoque habitacional – a coabitação familiar, a precariedade (rústicos e improvisados) e o adensamento excessivo em imóvel alugado.

Alterações no PMCMV devem calibrar o incentivo à construção de moradias – que tem papel importante como dinamizador da economia – com a universalização do acesso à moradia digna, meta máxima da nossa Política Nacional de Habitação.  Para isso, é imperioso aliar as políticas de subsídio habitacional a políticas fundiárias e urbanas, que mobilizem os instrumentos de  inserção urbana com a  elevação do número e da qualidade da produção habitacional recente. Somente dessa forma o governo poderá mitigar a apropriação dos subsídios pelos agentes dos mercados fundiário e imobiliário por meio da elevação dos preços.

* Claúdia Magalhães Eloy é urbanista, participou da formulação do Plano Nacional de Habitação (2008) – Ministério das Cidades. Doutoranda em Arquitetura e Urbanismo na FAU-USP. 

* Rafael Fagundes Cagnin é eonomista da Fundação do Desenvolvimento Administrativo do Estado de São Paulo (Fundap-SP), Doutorando em Economia na Universidade Paris 13 (França)

Notas:

(*4): Ver, por exemplo, NERI, Marcelo (coord). “Os emergentes dos emergentes: reflexões globais e ações locais para a nova classe média brasileira”. FGV/SP, junho de 2011. (https://www.cps.fgv.br/cps/brics/)

(*5): Sobre a evolução recente dos empréstimos do SFH, ver, por exemplo, CAGNIN, Rafael F. (2012) “A evolução do financiamento habitacional no Brasil entre 2005 e 2011 e o desempenho dos novos instrumentos financeiros”. Boletim de Economia da Fundap, n. 11 (https://novo.fundap.sp.gov.br/arquivos/PDF/Boletim_de_Economia_11_COMPLETO.pdf).