BH: Medidas contra violência valorizam imóveis comerciais

Agência Notisa

BELO HORIZONTE - Luíz Andrés Ribeiro Paixão, mestre em planejamento urbano e regional pela UFRJ e analista do IBGE, afirma em artigo publicado no periódico Economia Aplicada de março de 2009 que existem "evidências robustas de que a criminalidade é um fator que diminuiu o preço do imóvel comercial". A pesquisa que deu origem ao trabalho intitulado "O impacto da violência no preço dos imóveis comerciais de Belo Horizonte: uma abordagem hedônica" utilizou um modelo de preços hedônicos (preços integrais) para estimar o custo da violência, especificamente de homicídios e roubos a transeuntes, implícito no preço dos imóveis comerciais, a partir de uma amostra com salas e lojas transacionadas em Belo Horizonte.

Para o autor, a violência transformou-se em um dos principais problemas sociais na América Latina, que se destaca como "a região mais violenta do mundo, com uma taxa de 24,8 mortes violentas por 100 mil habitantes, enquanto a média mundial é de 9,0 mortes violentas por 100 mil habitantes". Ele argumenta que a violência deixa sequelas tantos nos envolvidos nos incidentes quanto em toda a sociedade. Como exemplo, alega que "a população deixa de sair à noite e busca diversão dentro de suas casas ou em espaços fechados como os shopping centers; locais públicos tornam-se perigosos; regiões da cidade ficam esvaziadas; os contatos sociais, principalmente entre indivíduos de classes sociais distintas, passam a ser mais escassos".

Quanto à metodologia aplicada na pesquisa, Luiz explica que o modelo empregado estima a disposição dos indivíduos para pagar por uma redução da violência a partir de uma amostra com valores de preços de imóveis.

"A metodologia hedônica assume como pressuposto que o preço do imóvel é determinado tanto pelas características físicas do bem (área, tamanho do lote, acabamento etc) quanto pelas características da localização do imóvel (existência de ruas pavimentadas, acesso a postos de saúde, acesso a escolas, nível de criminalidade etc)", diz.

Paixão justifica a cidade-objeto de estudo alegando que a capital mineira consta como uma das capitais cujo aumento no número de homicídios foi maior no período entre 1993 e 2002. Segundo o texto, "o crescimento no número de óbitos foi de 257,3%, bem acima da já elevada taxa brasileira, ficando atrás apenas do crescimento registrado por Cuiabá (504,7%) e Florianópolis (282,6%)".

O analista garante que "em termos de valores monetários, o impacto do número de roubos a transeuntes no preço das salas e lojas superou o impacto do número de homicídios". Para ele, isso se dá porque a ocorrência de roubos é maior: "Para citar um exemplo, a redução de 50% na taxa de homicídios valorizaria em cerca de 16,6% o preço da loja na AP Barro Preto, enquanto uma redução na mesma magnitude na taxa de roubos a transeuntes valorizaria em 40,6% a loja na mesma AP".

O autor afirma que "o custo social da violência, traduzido em um desconto sofrido pelo preço do imóvel comercial, vai além do seu impacto no mercado imobiliário, dado que 'desincentiva' o investimento em comércio e serviços urbanos, o que gera desemprego e faz surgir vazios urbanos". Além disso, "a construção de novos imóveis comerciais, assim como a manutenção dos já existentes, é desestimulada, principalmente em áreas com grande incidência de criminalidade". E acrescenta: "dentre as regiões da cidade em que se concentram as atividades de serviços e comércio, a região do centro da cidade (AP Barro Preto) é a que mais se beneficiaria de uma queda nas taxas de criminalidade".

Leia o artigo na íntegra