O código de obras de Crivella e Índio da Costa

Uma das últimas ações do governo Crivella foi aprovar o Novo Código de Obras e Edificações Simplificado (COES). Em três reuniões sem nenhum diálogo com a sociedade civil, o código foi apresentado e seguiu para votação, sem maiores explicações, com nenhum estudo de impacto das modificações apresentadas.

Mas afinal, o que muda? É uma pergunta difícil de responder para os moradores do Rio que não dominam a prática legislativa. É sem dúvida uma da maiores modificações já realizadas na legislação urbanística da cidade.

A defesa que norteou as modificações do novo código foi a de garantir a flexibilização das regras edilícias para o mercado imobiliário. A diminuição da metragem quadrada da unidade construída para 25m², com exceção dos bairros de Barra, Recreio, Vargem Grande e Ilha do Governador e Zona Sul, esta que irá para 35m² de total edificado, precisa ser debatida e muito estudada. Para se ter uma ideia, a média das habitações de uma favela como o Jacaré é de 40m². São mínimas. A média de moradores de uma habitação no Rio é de 3 pessoas por unidade habitacional. Essa realidade de microapartamentos ainda não é uma unanimidade em nossa composição familiar. Ou seja: teremos casas microscópicas para nossas necessidades.

A prefeitura alega que essa diminuição trará a possibilidade de se construir prédios com unidades mais acessíveis ao consumidor, já que o número de vagas de garagem também diminuiu (uma vaga a cada 4 unidades) e não haver mais obrigatoriedade de elevadores em imóveis com até 5 andares, outro elemento teoricamente oneroso para a construção de prédios.

O Rio tem um dos metros quadrados mais caros do Brasil, chegando a quase R$ 22 mil/m². Esse valor não foi estabelecido levando-se em conta o metro quadrado construído apenas. O maior custo do imóvel está na localização, ou seja no valor da terra. Desde o início do século 20, o mercado imobiliário vem tentando retirar o máximo de lucro de seus investimentos. Se pegarmos o histórico de um bairro como Botafogo, por exemplo, que vivenciou um intenso processo de loteamento de quase todas as suas mansões, perceberemos que essa lógica de diminuir o m² da unidade habitacional não populariza nem garante acesso a essas unidades. Se fosse assim, o Santa Marta não precisaria existir, com apenas 3.913 habitantes que poderiam facilmente acessar imóveis da cidade que foram "barateados" ao longo de um século.

A questão é que tradicionalmente o mercado acessa melhores condições de construção e aumenta seu lucro, diminuindo apenas a qualidade da habitação. O COES aprovado chega ao absurdo de diminuir o número de área de ventilação com a justificativa de o Rio de Janeiro ter uma metragem de janela muito grande. Veja bem. O Rio foi a capital mais quente do Brasil neste janeiro de 2019. Temos índices de tuberculose acima da média nacional. O assunto é muito grave.

No mesmo sentido, a possibilidade de fechamento da varanda é assustadora. Agora varandas serão excluídas do cálculo da Área Total Edificável do lote (ATE), e há a previsão de possibilidade de fechamento das varandas, criando um novo cômodo, não pensado dentro de parâmetros urbanísticos como ventilação e iluminação. Uma varanda fechada impede que uma sala receba ar e luz natural.

Um outro cenário que o novo COES acena em seu artigo 38º é a possibilidade de retrofit, com a utilização de qualquer imóvel construído para fins residenciais. Seria um grande avanço para o Rio, se tivesse alguma indicação de parâmetro e mais, alguma lei complementar que determinasse formas de regulação do valor da terra, garantindo assim que o mercado construa apenas em determinadas áreas e para determinado setor da sociedade. Por que eu vou fazer um imóvel no centro do Rio para a população de baixa renda se eu posso reconfigurar um imóvel antigo para a alta renda?

Índio da Costa fala que o COES vai promover a desfavelização, dando acesso a moradia em áreas "formais". Acredito que ele está certo, afinal, o morador de favela não é ouvido, é maltratado e tem em sua maioria habitações precárias, legado este que o código gestado por ele e por Crivella distribuirá para toda a cidade.

Marcelo Crivella e Índio da Costa: uma parceria nefasta para a qualidade de vida do carioca. Que o próximo prefeito revogue esse crime contra nosso município e construa um código coerente com nossos desafios. Que todos os arquitetos e engenheiros comprometidos com essa cidade possam reforçar esse debate.

* Arquiteta e urbanista