{"id":851,"date":"2026-10-25T08:20:00","date_gmt":"2026-10-25T11:20:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/?p=851"},"modified":"2026-10-25T08:20:00","modified_gmt":"2026-10-25T11:20:00","slug":"desistir-imovel-na-planta-distrato-retencao-25-50-por-cento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/2026\/10\/25\/desistir-imovel-na-planta-distrato-retencao-25-50-por-cento.html","title":{"rendered":"Comprador desiste do apartamento na planta e descobre que a construtora pode ficar com at\u00e9 metade do que ele pagou"},"content":{"rendered":"<p>Um comprador pagou <strong>R$ 60.000<\/strong> \u00e0 construtora por um apartamento na planta e desistiu do neg\u00f3cio no meio da obra. Pela <strong>Lei 13.786\/2018<\/strong>, a Lei do Distrato, ela pode ficar com at\u00e9 R$ 15.000 (25% do valor pago) e devolver o resto em parcela \u00fanica 180 dias depois do desfazimento; se o empreendimento estiver sob patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, a reten\u00e7\u00e3o pode chegar a R$ 30.000 (50%), com devolu\u00e7\u00e3o em at\u00e9 30 dias ap\u00f3s o habite-se. O caso \u00e9 hipot\u00e9tico, mas os percentuais e os prazos est\u00e3o na lei.<\/p>\n\n<h2>A lei fixa teto de 25% para a multa e sobe para 50% no patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n<p>A <strong>Lei 13.786<\/strong>, de 27 de dezembro de 2018, foi publicada no Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o no dia seguinte e acrescentou o artigo 67-A \u00e0 Lei 4.591\/1964, a lei das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. A regra vale quando o contrato \u00e9 desfeito por distrato ou por inadimpl\u00eancia do comprador, ou seja, quando a iniciativa ou a culpa \u00e9 de quem comprou.<\/p>\n\n<p>Nesses casos, a construtora devolve o que recebeu diretamente, corrigido pelo \u00edndice do contrato, mas pode descontar duas coisas:<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"900\" src=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i16-corpo.jpg\" alt=\"Pessoa prepara documentos de distrato e correspond\u00eancia.\" class=\"wp-image-1033\" srcset=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i16-corpo.jpg 1200w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i16-corpo-300x225.jpg 300w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i16-corpo-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i16-corpo-768x576.jpg 768w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i16-corpo-750x563.jpg 750w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i16-corpo-1140x855.jpg 1140w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Pessoa prepara documentos de distrato e correspond\u00eancia. Imagem gerada por IA.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<ul>\n<li>a comiss\u00e3o de corretagem, por inteiro;<\/li>\n<li>a multa, chamada de pena convencional, que &#8220;n\u00e3o poder\u00e1 exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga&#8221;.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>O teto muda quando a obra est\u00e1 sob <strong>patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o<\/strong>, regime previsto no artigo 31-A da Lei 4.591\/1964. Nele, o terreno e a constru\u00e7\u00e3o ficam &#8220;apartados do patrim\u00f4nio do incorporador&#8221;, separados das outras d\u00edvidas da empresa. Em troca dessa seguran\u00e7a, o par\u00e1grafo 5\u00ba do artigo 67-A permite fixar a multa &#8220;at\u00e9 o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga&#8221;. O regime \u00e9 opcional e \u00e9 registrado por averba\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis, por isso aparece na matr\u00edcula do empreendimento.<\/p>\n\n<h2>O prazo da devolu\u00e7\u00e3o depende do tipo de empreendimento<\/h2>\n\n<p>Os dois regimes t\u00eam calend\u00e1rios diferentes. Com os n\u00fameros do exemplo hipot\u00e9tico, no limite m\u00e1ximo de multa:<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>Sem patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o:<\/strong> reten\u00e7\u00e3o de at\u00e9 R$ 15.000 e devolu\u00e7\u00e3o de pelo menos R$ 45.000, corrigidos, em pagamento \u00fanico &#8220;ap\u00f3s o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato&#8221;.<\/li>\n<li><strong>Com patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o:<\/strong> reten\u00e7\u00e3o de at\u00e9 R$ 30.000 e devolu\u00e7\u00e3o de R$ 30.000, corrigidos, &#8220;no prazo m\u00e1ximo de 30 (trinta) dias ap\u00f3s o habite-se&#8221;, ou seja, depois que a obra fica pronta e a prefeitura libera o pr\u00e9dio.<\/li>\n<li><strong>Im\u00f3vel revendido antes:<\/strong> se a construtora vender a unidade para outra pessoa antes desses prazos, o saldo devido ao primeiro comprador &#8220;ser\u00e1 pago em at\u00e9 30 (trinta) dias da revenda&#8221;.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Os percentuais s\u00e3o tetos: vale a multa do contrato, desde que n\u00e3o passe do limite. E se a comiss\u00e3o de corretagem estiver embutida no que foi pago \u00e0 construtora, ela sai da conta por inteiro, al\u00e9m da multa.<\/p>\n\n<p>Para quem chegou a receber as chaves, h\u00e1 custo extra: pelo per\u00edodo em que a unidade ficou \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o, o comprador responde por impostos do im\u00f3vel, condom\u00ednio e encargos do contrato, e paga uma taxa de frui\u00e7\u00e3o de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculada proporcionalmente aos dias. Quem desiste antes da entrega n\u00e3o tem esse desconto.<\/p>\n\n<h2>Tr\u00eas sa\u00eddas evitam ou reduzem a perda<\/h2>\n\n<p>A pr\u00f3pria lei abre caminhos para perder menos:<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>Arrependimento em 7 dias:<\/strong> se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da construtora, o comprador pode desistir &#8220;durante o prazo improrrog\u00e1vel de 7 (sete) dias&#8221; e recebe tudo de volta, inclusive a corretagem. O aviso deve ser feito por carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo \u00e9 contado pela data da postagem.<\/li>\n<li><strong>Comprador substituto:<\/strong> a multa n\u00e3o \u00e9 cobrada se o comprador desistente &#8220;encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obriga\u00e7\u00f5es&#8221;, desde que a construtora aprove o novo comprador.<\/li>\n<li><strong>Distrato negociado:<\/strong> construtora e comprador podem, em documento espec\u00edfico de distrato, &#8220;definir condi\u00e7\u00f5es diferenciadas das previstas nesta Lei&#8221;; \u00e9 a chance de negociar multa menor ou prazo mais curto.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>A regra muda quando a culpa \u00e9 da construtora. Pelo artigo 43-A, inclu\u00eddo pela mesma lei, um atraso de at\u00e9 180 dias corridos na entrega n\u00e3o gera multa se isso estiver no contrato de forma clara e destacada. Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode desfazer o neg\u00f3cio e receber a devolu\u00e7\u00e3o da integralidade de todos os valores pagos e a multa do contrato, em at\u00e9 60 dias corridos.<\/p>\n\n<h2>A Justi\u00e7a ainda discute os limites em alguns casos<\/h2>\n\n<p>A Lei do Distrato vale para contratos assinados depois que entrou em vigor, em 28 de dezembro de 2018. Mesmo assim, o tema segue chegando ao Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ). Um levantamento de decis\u00f5es publicado no portal <a href=\"https:\/\/www.migalhas.com.br\/depeso\/443085\/7-anos-da-lei-do-distrato-o-que-decidiu-o-stj-e-a-seguranca-juridica\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Migalhas<\/a> em outubro de 2025 mostra v\u00e1rias decis\u00f5es do tribunal que mantiveram a reten\u00e7\u00e3o de 50% em obras sob patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, e cita um julgamento da Terceira Turma que limitou a perda a 25% com base no C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, num caso de loteamento, que segue outra lei. Na Justi\u00e7a, o desfecho pode variar de contrato para contrato.<\/p>\n\n<h2>O que conferir antes de assinar o distrato<\/h2>\n\n<ul>\n<li>Leia o quadro-resumo no in\u00edcio do contrato: a lei obriga a construtora a informar ali as consequ\u00eancias do desfazimento e o direito de arrependimento.<\/li>\n<li>Pe\u00e7a a matr\u00edcula do empreendimento e confira se h\u00e1 averba\u00e7\u00e3o de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, que define se o teto \u00e9 de 25% ou de 50%.<\/li>\n<li>Some o que foi pago diretamente \u00e0 construtora e compare a multa cobrada com o percentual do contrato e com o teto da lei.<\/li>\n<li>Antes de aceitar a multa, tente indicar um comprador substituto ou negociar condi\u00e7\u00f5es no distrato.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Se a construtora retiver mais do que o contrato e a lei permitem, o Procon da sua cidade, a Defensoria P\u00fablica ou um advogado podem ajudar. O texto completo est\u00e1 na <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_ato2015-2018\/2018\/lei\/l13786.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Lei 13.786\/2018, no portal do Planalto<\/a>, e as regras do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o est\u00e3o na <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/l4591.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Lei 4.591\/1964<\/a>.<\/p>\n\n<p><strong>Leia tamb\u00e9m:<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/2026\/10\/12\/minha-casa-minha-vida-faixas-2026.html\">Minha Casa, Minha Vida em 2026: Faixa 1 vai at\u00e9 R$ 3.200 de renda, e a Faixa 4 financia im\u00f3vel de at\u00e9 R$ 600 mil para quem ganha at\u00e9 R$ 13 mil<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/2026\/10\/10\/imoveis-caixa-leilao-venda-direta.html\">Im\u00f3vel da Caixa \u00e9 vendido sem visita e no estado em que est\u00e1: como funcionam o leil\u00e3o e a venda direta e quando d\u00e1 para usar FGTS ou financiamento<\/a>.<\/p>\n\n<p>Informa\u00e7\u00f5es conferidas em 19 de outubro de 2026 nas fontes citadas.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Lei 13.786\/2018 limita a multa a 25% do valor pago, ou 50% na obra com patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, e define quando o dinheiro volta ao comprador.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":1032,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jnews-multi-image_gallery":[],"jnews_single_post":{"format":"standard","subtitle":"Lei 13.786\/2018 limita a multa a 25% do valor pago, ou 50% na obra com patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, e define quando o dinheiro volta ao comprador."},"jnews_primary_category":[],"jnews_social_meta":[],"jnews_override_counter":[],"footnotes":""},"categories":[261],"tags":[192,614,615,617],"class_list":["post-851","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-direitos-e-moradia","tag-direitos-do-consumidor","tag-imovel-na-planta","tag-lei-do-distrato","tag-patrimonio-de-afetacao"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v25.0 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Comprador desiste do apartamento na planta e descobre que a construtora pode ficar com at\u00e9 metade do que ele pagou - Jornal do Brasil<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Desistiu do im\u00f3vel na planta: a Lei do Distrato limita a multa a 25% do valor pago, ou 50% com patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o. 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