{"id":846,"date":"2026-10-20T12:30:00","date_gmt":"2026-10-20T15:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/?p=846"},"modified":"2026-10-20T12:30:00","modified_gmt":"2026-10-20T15:30:00","slug":"inadimplente-condominio-areas-comuns-stj","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/2026\/10\/20\/inadimplente-condominio-areas-comuns-stj.html","title":{"rendered":"Morador atrasa o condom\u00ednio e \u00e9 barrado na piscina do pr\u00e9dio, mas a Justi\u00e7a j\u00e1 decidiu quem est\u00e1 errado nessa hist\u00f3ria"},"content":{"rendered":"<p>Imagine a cena: s\u00e1bado de calor, a fam\u00edlia desce de toalha no ombro e o porteiro avisa que a piscina est\u00e1 liberada para todos, menos para a unidade com boletos em aberto. A situa\u00e7\u00e3o \u00e9 ilegal, segundo o <strong>Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ)<\/strong>: em 9 de agosto de 2016, uma ter\u00e7a-feira, a Terceira Turma julgou o <strong>REsp 1.564.030\/MG<\/strong> e decidiu que o condom\u00ednio n\u00e3o pode proibir o cond\u00f4mino inadimplente e a fam\u00edlia dele de usar as \u00e1reas comuns, mesmo as de lazer, ainda que o regimento interno preveja a proibi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n<p>O que vale, em resumo:<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>2016:<\/strong> REsp 1.564.030\/MG, Terceira Turma, relator ministro Marco Aur\u00e9lio Bellizze, julgado em 9\/8\/2016 e publicado em 19\/8\/2016;<\/li>\n<li><strong>2019:<\/strong> REsp 1.699.022\/SP, Quarta Turma, relator ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, un\u00e2nime, julgado em 28\/5\/2019 e publicado em 1\u00ba\/7\/2019, com a mesma conclus\u00e3o;<\/li>\n<li><strong>Proibido:<\/strong> barrar o devedor e os familiares em piscina, sal\u00e3o, academia, quadra ou qualquer \u00e1rea comum como forma de press\u00e3o;<\/li>\n<li><strong>Permitido:<\/strong> cobrar juros, corre\u00e7\u00e3o e multa, impedir o voto em assembleia, executar a d\u00edvida na Justi\u00e7a e at\u00e9 penhorar o pr\u00f3prio apartamento.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>As duas turmas de direito privado do STJ chegaram \u00e0 mesma conclus\u00e3o<\/h2>\n\n<p>O resumo oficial do caso de 2016 est\u00e1 no <a href=\"https:\/\/scon.stj.jus.br\/docs_internet\/informativos\/PDF\/Inf0588.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Informativo de Jurisprud\u00eancia n\u00ba 588 do STJ<\/a>. O texto diz que o condom\u00ednio, &#8220;independentemente de previs\u00e3o em regimento interno, n\u00e3o pode proibir, em raz\u00e3o de inadimpl\u00eancia, cond\u00f4mino e seus familiares de usar \u00e1reas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer&#8221;.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"900\" src=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i11-corpo.jpg\" alt=\"Morador apresenta pedido na portaria.\" class=\"wp-image-1018\" srcset=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i11-corpo.jpg 1200w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i11-corpo-300x225.jpg 300w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i11-corpo-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i11-corpo-768x576.jpg 768w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i11-corpo-750x563.jpg 750w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/i11-corpo-1140x855.jpg 1140w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Morador apresenta pedido na portaria. Imagem gerada por IA.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>Segundo a <a href=\"https:\/\/www.stj.jus.br\/sites\/portalp\/Paginas\/Comunicacao\/Noticias-antigas\/2016\/2016-08-18_08-30_Morador-inadimplente-nao-e-impedido-de-utilizar-area-coletiva-de-condominio.aspx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">not\u00edcia publicada pelo STJ<\/a> sobre o julgamento, a moradora devia cotas de 2008 e 2009 e tinha sido impedida, junto com a fam\u00edlia, de usar o clube do condom\u00ednio. Ela foi \u00e0 Justi\u00e7a pedindo o direito de usar as \u00e1reas comuns e R$ 100 mil de indeniza\u00e7\u00e3o por dano moral. Ganhou o acesso, mas o juiz negou a indeniza\u00e7\u00e3o e mandou que pagasse as cotas atrasadas; s\u00f3 o condom\u00ednio recorreu ao STJ, e perdeu.<\/p>\n\n<p>Em 2019, a Quarta Turma analisou um regulamento interno com o mesmo tipo de proibi\u00e7\u00e3o. O destaque do <strong>Informativo n\u00ba 651<\/strong> afirma: &#8220;\u00c9 il\u00edcita a disposi\u00e7\u00e3o condominial que pro\u00edbe a utiliza\u00e7\u00e3o de \u00e1reas comuns do edif\u00edcio por cond\u00f4mino inadimplente e seus familiares como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais.&#8221; O tribunal classificou a regra como abuso de direito.<\/p>\n\n<h2>A \u00e1rea comum faz parte do apartamento, e n\u00e3o de um clube \u00e0 parte<\/h2>\n\n<p>O argumento central vem do <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/2002\/l10406compilada.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo Civil (Lei 10.406\/2002)<\/a>. O par\u00e1grafo 3\u00ba do artigo 1.331 diz que cada unidade tem, como parte insepar\u00e1vel, uma fra\u00e7\u00e3o ideal no solo e nas outras partes comuns. O artigo 1.335 garante ao cond\u00f4mino o direito de usar as partes comuns conforme a destina\u00e7\u00e3o delas.<\/p>\n\n<p>Para o STJ, esse direito n\u00e3o depende de a taxa estar em dia: ele nasce da propriedade da unidade. O informativo de 2016 ainda pergunta qual seria o efeito pr\u00e1tico do bloqueio sen\u00e3o expor o devedor e a fam\u00edlia a uma situa\u00e7\u00e3o vexat\u00f3ria diante dos vizinhos, o que contraria o princ\u00edpio da dignidade da pessoa humana.<\/p>\n\n<h2>A lei j\u00e1 d\u00e1 ao condom\u00ednio armas pesadas para cobrar<\/h2>\n\n<p>A decis\u00e3o n\u00e3o perdoa a d\u00edvida. O tribunal lembrou que o rateio das despesas \u00e9 o dever mais importante do cond\u00f4mino e que a lei prev\u00ea san\u00e7\u00f5es em dinheiro, que s\u00e3o as \u00fanicas cab\u00edveis para quem atrasa a taxa:<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>Atraso comum:<\/strong> pelo par\u00e1grafo 1\u00ba do artigo 1.336, na reda\u00e7\u00e3o da Lei 14.905\/2024, o devedor paga corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria, juros convencionados ou, se a conven\u00e7\u00e3o for omissa, a taxa legal do artigo 406 (Selic menos a infla\u00e7\u00e3o usada na corre\u00e7\u00e3o), e multa de at\u00e9 2% sobre o d\u00e9bito;<\/li>\n<li><strong>Atraso reiterado:<\/strong> o artigo 1.337 permite multa de at\u00e9 cinco vezes o valor da cota, aprovada por tr\u00eas quartos dos cond\u00f4minos restantes, e de at\u00e9 dez vezes no caso de comportamento antissocial reiterado;<\/li>\n<li><strong>Assembleia:<\/strong> o artigo 1.335 s\u00f3 garante o direito de votar e participar das delibera\u00e7\u00f5es a quem est\u00e1 quite;<\/li>\n<li><strong>Execu\u00e7\u00e3o direta:<\/strong> o artigo 784, inciso X, do <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_ato2015-2018\/2015\/lei\/l13105.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo de Processo Civil<\/a> torna a cota condominial aprovada e comprovada um t\u00edtulo executivo extrajudicial, o que permite cobrar sem passar por uma a\u00e7\u00e3o de conhecimento;<\/li>\n<li><strong>Penhora do im\u00f3vel:<\/strong> o artigo 3\u00ba, inciso IV, da <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/l8009.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Lei 8.009\/1990<\/a> afasta a prote\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia na cobran\u00e7a de contribui\u00e7\u00f5es devidas em fun\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, e o pr\u00f3prio apartamento pode ir a leil\u00e3o.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>O informativo de 2016 citava juros de 1% ao m\u00eas como padr\u00e3o. Esse percentual mudou: desde a Lei 14.905\/2024, quando a conven\u00e7\u00e3o n\u00e3o fixa os juros, vale a taxa legal ligada \u00e0 Selic.<\/p>\n\n<h2>Barrado na portaria: o caminho \u00e9 documentar e negociar<\/h2>\n\n<p>Quem foi impedido de entrar na piscina ou de reservar o sal\u00e3o pode agir em etapas:<\/p>\n\n<ul>\n<li>pe\u00e7a por escrito ao s\u00edndico a regra usada para o bloqueio, seja da conven\u00e7\u00e3o, do regimento ou de uma ata de assembleia;<\/li>\n<li>responda tamb\u00e9m por escrito citando o REsp 1.564.030\/MG e o REsp 1.699.022\/SP, que consideram il\u00edcita essa restri\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li>guarde provas do impedimento, como a mensagem da administra\u00e7\u00e3o, o aviso na portaria ou o nome de quem presenciou;<\/li>\n<li>procure a administradora para negociar a d\u00edvida, porque a multa e os juros continuam correndo e a cobran\u00e7a pode chegar ao apartamento;<\/li>\n<li>sem acordo sobre o acesso, a sa\u00edda \u00e9 uma a\u00e7\u00e3o judicial para garantir o uso das \u00e1reas comuns.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>A indeniza\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 autom\u00e1tica: no caso de Minas Gerais, a moradora ganhou o direito de usar o clube, mas n\u00e3o recebeu dano moral e ainda teve de pagar as cotas atrasadas. O recado do STJ vale para os dois lados: o s\u00edndico n\u00e3o pode transformar a piscina em castigo, e o devedor n\u00e3o se livra da conta por continuar usando o pr\u00e9dio.<\/p>\n\n<p><strong>Leia tamb\u00e9m:<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/2026\/10\/11\/alugar-vaga-garagem-condominio.html\">Alugar a vaga de garagem para algu\u00e9m de fora do pr\u00e9dio depende da conven\u00e7\u00e3o: o C\u00f3digo Civil s\u00f3 libera quando o condom\u00ednio autoriza de forma expressa<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/2026\/10\/15\/movel-vaga-garagem-condominio-retirar.html\">Morador deixa um sof\u00e1 velho na vaga da garagem e recebe ordem para tirar: o que o C\u00f3digo Civil deixa o s\u00edndico fazer e quanto a multa pode custar<\/a>.<\/p>\n\n<p>Informa\u00e7\u00f5es conferidas em 19 de outubro de 2026 nas fontes citadas.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Terceira e Quarta Turmas do STJ vetaram o bloqueio de piscina e sal\u00e3o por d\u00edvida; o condom\u00ednio cobra com juros, multa, execu\u00e7\u00e3o e at\u00e9 penhora do im\u00f3vel<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":1017,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jnews-multi-image_gallery":[],"jnews_single_post":{"format":"standard","subtitle":"Terceira e Quarta Turmas do STJ vetaram o bloqueio de piscina e sal\u00e3o por d\u00edvida; o condom\u00ednio cobra com juros, multa, execu\u00e7\u00e3o e at\u00e9 penhora do im\u00f3vel"},"jnews_primary_category":[],"jnews_social_meta":[],"jnews_override_counter":[],"footnotes":""},"categories":[261],"tags":[605,604,197,606],"class_list":["post-846","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-direitos-e-moradia","tag-areas-comuns","tag-condomino-inadimplente","tag-stj","tag-taxa-de-condominio"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v25.0 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Morador atrasa o condom\u00ednio e \u00e9 barrado na piscina do pr\u00e9dio, mas a Justi\u00e7a j\u00e1 decidiu quem est\u00e1 errado nessa hist\u00f3ria - Jornal do Brasil<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Condom\u00ednio n\u00e3o pode barrar inadimplente na piscina ou no sal\u00e3o, decidiu o STJ. 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