{"id":1162,"date":"2026-11-04T12:30:00","date_gmt":"2026-11-04T15:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/?p=1162"},"modified":"2026-11-04T12:30:00","modified_gmt":"2026-11-04T15:30:00","slug":"casa-construida-terreno-vizinho-boa-fe-indenizacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/2026\/11\/04\/casa-construida-terreno-vizinho-boa-fe-indenizacao.html","title":{"rendered":"Casal termina a casa dos sonhos e descobre que ela foi erguida no terreno do vizinho: o que a lei diz sobre quem fica com o im\u00f3vel"},"content":{"rendered":"<p>S\u00f3 falta a pintura quando o dono do lote ao lado aparece com a planta do loteamento e diz que a casa inteira est\u00e1 no terreno dele. O casal desta cena \u00e9 hipot\u00e9tico, mas a resposta est\u00e1 escrita nos artigos 1.255 a 1.259 do <strong>C\u00f3digo Civil<\/strong>: como regra, a constru\u00e7\u00e3o fica com o dono do solo, e quem ergueu a casa de boa-f\u00e9 tem direito a ser indenizado; se a obra valer muito mais que o terreno, a lei permite que o construtor fique com o lote, pagando por ele.<\/p>\n\n<p>Em resumo, o que a lei prev\u00ea:<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>Regra geral:<\/strong> quem edifica em terreno alheio perde a constru\u00e7\u00e3o para o dono do solo, mas, se agiu de boa-f\u00e9, recebe indeniza\u00e7\u00e3o (art. 1.255);<\/li>\n<li><strong>Casa que vale muito mais:<\/strong> se a obra exceder &#8220;consideravelmente&#8221; o valor do terreno, o construtor de boa-f\u00e9 adquire o solo, mediante indeniza\u00e7\u00e3o fixada pelo juiz, se n\u00e3o houver acordo (par\u00e1grafo \u00fanico do art. 1.255);<\/li>\n<li><strong>Invas\u00e3o parcial:<\/strong> quando s\u00f3 um peda\u00e7o da casa avan\u00e7a sobre o lote vizinho, a conta muda conforme a \u00e1rea invadida passe ou n\u00e3o da vig\u00e9sima parte daquele terreno (arts. 1.258 e 1.259);<\/li>\n<li><strong>M\u00e1-f\u00e9:<\/strong> quem sabia que o terreno era de outro pode ser obrigado a demolir e a pagar perdas e danos em dobro (art. 1.259).<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Pela regra geral, a casa passa a ser do dono do terreno<\/h2>\n\n<p>O texto est\u00e1 na <a href=\"https:\/\/legis.senado.leg.br\/norma\/552282\/publicacao\/34620807\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">compila\u00e7\u00e3o atualizada da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o C\u00f3digo Civil, publicada pelo Senado Federal<\/a>. O artigo 1.255 diz que quem &#8220;semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do propriet\u00e1rio, as sementes, plantas e constru\u00e7\u00f5es&#8221;. A mesma frase garante a sa\u00edda para quem errou sem saber: &#8220;se procedeu de boa-f\u00e9, ter\u00e1 direito a indeniza\u00e7\u00e3o&#8221;.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"900\" src=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/j16-corpo.jpg\" alt=\"Profissional de topografia mede com prancheta e esta\u00e7\u00e3o total quanto a parede da casa avan\u00e7ou no lote vizinho\" class=\"wp-image-1326\" srcset=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/j16-corpo.jpg 1200w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/j16-corpo-300x225.jpg 300w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/j16-corpo-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/j16-corpo-768x576.jpg 768w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/j16-corpo-750x563.jpg 750w, https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/j16-corpo-1140x855.jpg 1140w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Profissional de topografia mede com prancheta e esta\u00e7\u00e3o total quanto a parede da casa avan\u00e7ou no lote vizinho. Imagem gerada por IA.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>Antes disso, o artigo 1.253 fixa uma presun\u00e7\u00e3o: toda constru\u00e7\u00e3o existente em um terreno se presume feita pelo propriet\u00e1rio e \u00e0 sua custa, &#8220;at\u00e9 que se prove o contr\u00e1rio&#8221;. Por isso, quem construiu no lote errado precisa provar que pagou a obra.<\/p>\n\n<h2>Quando a obra vale muito mais que o lote, o construtor pode ficar com o solo<\/h2>\n\n<p>O par\u00e1grafo \u00fanico do artigo 1.255 inverte a l\u00f3gica em um caso espec\u00edfico. Se a constru\u00e7\u00e3o &#8220;exceder consideravelmente o valor do terreno&#8221;, quem edificou de boa-f\u00e9 &#8220;adquirir\u00e1 a propriedade do solo, mediante pagamento da indeniza\u00e7\u00e3o fixada judicialmente, se n\u00e3o houver acordo&#8221;.<\/p>\n\n<p>A lei n\u00e3o diz em n\u00famero o que \u00e9 &#8220;consideravelmente&#8221;. Esse confronto de valores, normalmente apurado por per\u00edcia, decide quem fica com o im\u00f3vel e quem recebe o dinheiro.<\/p>\n\n<h2>Se s\u00f3 um peda\u00e7o da casa invade o vizinho, vale a r\u00e9gua da vig\u00e9sima parte<\/h2>\n\n<p>Quando s\u00f3 uma parede, um quarto ou a garagem passa da divisa, vale o artigo 1.258. Se a constru\u00e7\u00e3o, feita em parte no pr\u00f3prio terreno, invade o lote vizinho em propor\u00e7\u00e3o &#8220;n\u00e3o superior \u00e0 vig\u00e9sima parte deste&#8221;, o construtor de boa-f\u00e9 adquire a faixa invadida, desde que o valor da constru\u00e7\u00e3o supere o dessa faixa. Em troca, paga uma indeniza\u00e7\u00e3o que inclui o valor da \u00e1rea perdida e a desvaloriza\u00e7\u00e3o do que sobrou para o vizinho.<\/p>\n\n<p>Num lote vizinho de 300 metros quadrados, por exemplo, a vig\u00e9sima parte corresponde a 15 metros quadrados. Acima disso, entra o artigo 1.259: o construtor de boa-f\u00e9 ainda adquire a parte invadida, mas responde por perdas e danos mais amplos, que somam o valor que a invas\u00e3o acrescentou \u00e0 constru\u00e7\u00e3o, a \u00e1rea perdida e a desvaloriza\u00e7\u00e3o do restante.<\/p>\n\n<h2>Boa-f\u00e9 ou m\u00e1-f\u00e9 muda o desfecho da briga<\/h2>\n\n<p>Tudo isso protege quem n\u00e3o sabia do erro. Ao tratar da posse, o artigo 1.201 considera de boa-f\u00e9 quem &#8220;ignora o v\u00edcio, ou o obst\u00e1culo que impede a aquisi\u00e7\u00e3o da coisa&#8221;. Para quem construiu sabendo que o terreno era de outro, a lei \u00e9 dura: pelo artigo 1.259, se a invas\u00e3o passar da vig\u00e9sima parte, o construtor de m\u00e1-f\u00e9 &#8220;\u00e9 obrigado a demolir o que nele construiu&#8221;, pagando as perdas e danos apurados, que ser\u00e3o devidos em dobro. Na invas\u00e3o pequena, o par\u00e1grafo \u00fanico do artigo 1.258 s\u00f3 deixa o construtor de m\u00e1-f\u00e9 ficar com a faixa se pagar as perdas e danos em d\u00e9cuplo, entre outras condi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n<p>O dono do terreno tamb\u00e9m pode ter culpa. O artigo 1.256 prev\u00ea que, se houve m\u00e1-f\u00e9 dos dois lados, o propriet\u00e1rio fica com a constru\u00e7\u00e3o, mas precisa ressarcir o valor das acess\u00f5es. E o par\u00e1grafo \u00fanico presume a m\u00e1-f\u00e9 do propriet\u00e1rio quando a obra &#8220;se fez em sua presen\u00e7a e sem impugna\u00e7\u00e3o sua&#8221;. O vizinho que assiste \u00e0 obra em sil\u00eancio pode cair nessa regra.<\/p>\n\n<h2>Medir o lote antes da primeira estaca evita o preju\u00edzo<\/h2>\n\n<p>Na Justi\u00e7a, a medi\u00e7\u00e3o resolve a d\u00favida. Em not\u00edcia publicada em 6 de dezembro de 2024, o <a href=\"https:\/\/www.tjmg.jus.br\/portal-tjmg\/noticias\/justica-condena-mulher-a-demolir-imovel-construido-em-area-irregular.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Tribunal de Justi\u00e7a de Minas Gerais (TJMG)<\/a> informou que a 11\u00aa C\u00e2mara C\u00edvel confirmou a demoli\u00e7\u00e3o de uma obra que, segundo um casal de Belo Horizonte, invadiu parte do terreno deles; o casal apresentou uma planta topogr\u00e1fica como prova, e a constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o tinha projeto aprovado, alvar\u00e1 nem respons\u00e1vel t\u00e9cnico.<\/p>\n\n<p>Em Santa Catarina, segundo not\u00edcia do Tribunal de Justi\u00e7a do estado (TJSC) de 2019 <a href=\"https:\/\/www.diariodasleis.com.br\/blog\/bdi\/noticia\/lar-doce-lar-mas-erguido-no-terreno-do-vizinho-acaba-em-disputa-na-esfera-judicial\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">reproduzida em boletim jur\u00eddico<\/a>, um casal descobriu com a casa quase pronta que a obra estava no lote de outra pessoa. A condena\u00e7\u00e3o a indenizar recaiu sobre o t\u00e9cnico respons\u00e1vel pela localiza\u00e7\u00e3o dos lotes.<\/p>\n\n<p>Antes de construir ou para resolver um erro j\u00e1 feito:<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>Confira a matr\u00edcula:<\/strong> pe\u00e7a a certid\u00e3o atualizada do im\u00f3vel no cart\u00f3rio de registro e compare medidas e confronta\u00e7\u00f5es com o que existe no ch\u00e3o;<\/li>\n<li><strong>Contrate a medi\u00e7\u00e3o:<\/strong> um levantamento topogr\u00e1fico por profissional habilitado marca a divisa real antes da funda\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li><strong>Chame o vizinho para demarcar:<\/strong> o artigo 1.297 permite exigir do confinante a demarca\u00e7\u00e3o entre os dois terrenos e a renova\u00e7\u00e3o de marcos destru\u00eddos, com as despesas repartidas;<\/li>\n<li><strong>Guarde os comprovantes:<\/strong> notas, recibos e contratos da obra s\u00e3o a base de qualquer indeniza\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li><strong>Negocie primeiro:<\/strong> compra da faixa ou acordo de valor evitam anos de processo; sem acordo, procure advogado ou a Defensoria P\u00fablica.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p><strong>Leia tamb\u00e9m:<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/2026\/10\/10\/agua-telhado-vizinho-beiral-codigo-civil.html\">Chuva forte e a \u00e1gua do telhado do vizinho despenca no seu quintal: o C\u00f3digo Civil obriga quem constr\u00f3i a n\u00e3o despejar \u00e1gua diretamente no terreno ao lado<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.jb.com.br\/editorias\/2026\/10\/17\/infiltracao-teto-apartamento-de-cima-quem-paga.html\">Mancha de infiltra\u00e7\u00e3o no teto vinda do apartamento de cima: o C\u00f3digo Civil diz quando o vizinho paga o conserto e quando a conta \u00e9 do condom\u00ednio<\/a>.<\/p>\n\n<p>Informa\u00e7\u00f5es conferidas em 29 de outubro de 2026 nas fontes citadas.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Pela lei, a constru\u00e7\u00e3o fica com o dono do solo, mas quem ergueu a casa de boa-f\u00e9 \u00e9 indenizado e pode at\u00e9 ficar com o lote quando a obra vale muito mais<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":1267,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jnews-multi-image_gallery":[],"jnews_single_post":{"format":"standard","subtitle":"Pela lei, a constru\u00e7\u00e3o fica com o dono do solo, mas quem ergueu a casa de boa-f\u00e9 \u00e9 indenizado e pode at\u00e9 ficar com o lote quando a obra vale muito mais"},"jnews_primary_category":[],"jnews_social_meta":[],"jnews_override_counter":[],"footnotes":""},"categories":[261],"tags":[297,762,298,763],"class_list":["post-1162","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-direitos-e-moradia","tag-codigo-civil","tag-construcao-em-terreno-alheio","tag-direito-de-vizinhanca","tag-imoveis"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v25.0 - 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