Fundo da Planner não gerava dividendos

O Fundo de Investimento Imobiliário Mérito I, administrado pela Planner Corretora de Valores, que teve a negociação de suas cotas suspensas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no dia 18 de julho, por indícios de pirâmide financeira, nunca gerou caixa decorrente de suas atividades operacionais no setor imobiliário. Na verdade, vinha realizando diversas atividades irregulares para justificar um retorno médio de 1,1% ao mês.

O lucro do investimento, lançado pela Mérito Desenvolvimento Imobiliário, provinha da captação de novos cotistas e da cobrança de taxas de ingresso muito superiores às praticadas no mercado. Ainda segundo o órgão responsável pela regulação no mercado de capitais, nenhum dos investimentos realizados pelo fundo vinha gerando retorno financeiro. 

A informação está no relatório da Superintendência de Relações com Investidores Institucionais (SIN) que serviu de base para a decisão unânime dos diretores da CVM.

A suspensão 

A Comissão suspendeu a negociação de cotas do mencionado Fundo. A decisão se pautou no fato de os rendimentos distribuídos os cotistas, aparentemente, não refletirem o resultado financeiro advindo da gestão da carteira. Os dividendos advinham, sobretudo, das taxas de ingresso, abertamente reconhecidas como receitas. Essa dinâmica de cobertura gerava uma crescente necessidade de atração de novos cotistas. Até por isso, houve aprovação, em assembleia, de uma nova emissão de R$ 225 milhões, com uma taxa de ingresso de 20%, valor correspondente ao dobro da taxa de ingresso cobrada dos cotistas na emissão anterior.

O fundo existe há quase cinco anos, no entanto, em menos de dois anos, saltou de cerca de 300 cotistas para mais de 8 mil, a maior parte investidores individuais. Em fóruns na internet, desde o início do ano, podem ser observados comentários de investidores desconfiados de que se tratava de pirâmide. O processo, teve origem em uma consulta de investidor sobre possível atuação irregular do Fundo, que estaria distribuindo rendimentos a uma taxa constante, tal qual um título de renda fixa, sem que os empreendimentos imobiliários do Fundo, tenham produzido geração de caixa suficiente para o pagamento de tais rendimentos. Seja como for, nos últimos 12 meses, o patrimônio líquido saltou de R$ 165,6 milhões para R$ 220,5 milhões. 

De acordo com as apurações da CVM, a Planner e Mérito Investimentos vinham fraudando resultados para justificar os retornos do investimento. Há indícios de operações simuladas de trocas de ativos e de contabilização dos investimentos realizados acima do valor justo, práticas que configuram fraude contábil, segundo a CVM. 

Além disso, o Fundo vinha realizando investimentos em Sociedade de Contas de Participação (SCP). As SCPs são veículos de investimento semelhantes às Sociedades de Propósito Específico (SPE), mas com um grau de transparência bem menor. Por isso mesmo, não são elegíveis como investimento para esse tipo de fundo de investimento. 

Segundo a Planner, a deliberação da CVM não deu o devido direito de contraditório às partes envolvidas e contém termos vagos. como “aparentemente” ou “indícios”. A corretora alega sempre ter atuado conforme a legislação.

A SIN/CVM alerta ainda para o risco à confiabilidade de investidores nos fundos de investimento imobiliários de forma geral. Para o analista da CVM Luiz Alfredo Rangel, causa perplexidade não apenas a distribuição de rendimentos com recursos de taxas de ingresso, mas principalmente o fato de isso ser recorrente, iludindo os investidores quanto aos reais riscos envolvidos no investimento. 

Os fundos imobiliários (FII) são investimentos de renda variável e negociados como ações, mas, em vez de empresas, o aporte é em imóveis. Dentro do fundo, cada investidor tem uma cota correspondente ao montante aplicado, que rende um valor todo mês, daí a semelhança com a renda fixa.