Leandro Mazzini, Jornal do Brasil
BRASÍLIA - A vida de Dorival Regini é um shopping quando está com os filhos, na rua; no próprio escritório no Leblon, Zona Sul do Rio; e até em viagens semanais pelo Brasil. As credenciais explicam: CEO do grupo LGR, um dos maiores no país no setor de shoppings, com previsão de R$ 200 milhões em investimentos, ele monitora as unidades no Brasil e os investimentos em andamento quer construir mais no interior sem tirar os olhos das tendências no mercado internacional. Em entrevista ao Jornal do Brasil, diz que o setor passa ao largo da crise, comemora o primeiro shopping verde por aqui, em Rio Branco (AC), e adianta: Vamos construir hotéis acoplados a shoppings .
O mercado imobiliário e o setor de investimentos têm passado por algumas turbulências por conta da crise nos EUA. Essa crise afetou o Brasil no setor de shoppings?
- A LGR eu posso dizer que não foi afetada pela crise porque nós não dependemos de recursos externos e não temos sócios dentro da LGR que sofreram ou estão sofrendo com a crise econômica mundial. Na questão dos shopping centers no Brasil, o principal impacto que a gente tem observado é na venda de lojas âncoras. Felizmente, nós temos observado, nos últimos meses, que está ocorrendo uma recuperação das vendas nessas lojas. Surpreendentemente, o setor de shopping, em questão de venda e de desempenho, não tem sido tão afetado como outros setores da economia. O que tem ocorrido, e isso eu diria que dificulta um pouco o nosso trabalho no mercado, é a escassez de recursos no mercado. Diversos grupos suspenderam os projetos de expansão e estão extremamente mais conservadores nos projetos de expansão de lojistas, que é o que faz o shopping center. No nosso caso, estamos desenvolvendo shoppings em praças ainda não atendidas.
Quais são os shoppings da LGR hoje? E vocês mensuram o mercado interno de consumo pelas lojas âncoras?
- Nós não mensuramos somente pelas lojas âncoras. Mas as âncoras, que são as grandes lojas de departamentos, são as grandes lojas dos shopping centers. Agora, nós temos, no nosso caso, empreendimentos já maturados. É o caso Iguatemi, de Salvador, onde temos participação, cujo desempenho está acima do verificado no ano passado. Voltando à questão das âncoras, o que ocorre: nos empreendimentos já existentes, em alguns shoppings houve queda de faturamento de âncoras e consequentemente queda de faturamento nas satélites . Nos empreendimentos que estão sendo desenvolvidos, a expectativa de um cenário não positivo no futuro fez com que muitas âncoras se retraíssem e tomassem a decisão de postergar novos projetos. Então, o que eu gosto de dizer é que em 2009 nós não vamos ter muitas inaugurações de shopping centers no Brasil.
Mesmo aqueles que já estão em construção?
- Não todos, mas muitos que estavam em construção tiveram o prazo de inauguração postergado porque aconteceu essa retração, não só de âncoras, mas também de satélites . No nosso caso, todos os nossos projetos estavam previstos para inauguração em 2010. A expectativa é que em 2009 o mercado sobreviva a esse balanço todo, em em 2010 comece a retomar e a crise não pode permanecer para o resto da vida. Várias âncoras têm sinalizado que é fim de 2010 e 2011.
Então o setor de shoppings está mensurando a crise e o quanto pode ser avançado de acordo com consumo nas âncoras.
- Não, de acordo com o consumo geral. A questão que estou colocando é que nos novos empreendimentos nós dependemos dos lojistas e das âncoras. Um lojista, outro dia dizia: Olha, não tenho condições de abrir minha loja, quero que você postergue . Nenhum dono de shopping vai abrir shopping sem loja. Shopping sem loja não é shopping center. Algumas âncoras estão postergando aberturas. Felizmente recebi o número do Dia das Mães, o faturamento em shoppings em que nós temos participação foi excelente. Alguns segmentos sofreram, mas outros compensaram. Uma coisa positiva que eu queria falar do mercado de shoppings, e acho que o mercado imobiliário como um todo: a crise tem um lado positivo. Ela explodiu com aquela bolha maluca de preços que vinham sendo praticados, o preço de terrenos... O mercado está voltando para a realidade.
Havia, então, uma especulação imobiliária gigantesca...
- Eles ainda não voltaram ao que deveriam ser, mas tem uma pressão para voltarem, porque várias empresas que investiram a preço alto têm segurado o investimento, tipo vou esperar para ver o que acontece . Mas não está acontecendo nada. O mercado todo está se reorganizando. E um outro lado positivo é que tinha muito aventureiro no negócio. Não só no nosso segmento, mas em todos os segmentos imobiliários, várias pessoas que não eram do ramo começaram a investir, começaram a especular.
Até que ponto o setor de shoppings errou ao pagar sabendo que não valia, acompanhando essa especulação do mercado?
- Acho que foi uma aposta na continuidade dessa bolha por um período. Houve vários IPO. Quando você pega a precificação de ações de empresas que fizeram o IPO da data em que ela foi colocada no mercado, compara com valores de mercado dela hoje, essa própria especulação levou as empresas a fazer isso, senão não tinham capital. E aí o que eu acho uma opinião muito pessoal muito negativo nessa história toda é que o mercado de capitais estava começando a atingir um grau de maturidade e que o pequeno investidor estava indo para esse mercado, que é a melhor forma de financiamento que você tem numa economia saudável. O que ocorreu, qual é a consequência disso? O pequeno investidor, ou médio investidor, que não estava acostumado com isso, se ele realizou, perdeu dinheiro, se não realizou, ele ainda está com a sensação de que há um risco de que isso pode acontecer.
Disse que a LGR não precisou abrir o capital. Então vocês têm um bom capital de giro...
- Nós temos capital de giro e investimos. Crescemos organicamente. Nós estamos estruturando (um negócio de títulos recebíveis). A maioria das empresas de shoppings se estruturaram, devemos estar finalizando essa estruturação até julho.
Pensam em captar quanto?
- A nossa expectativa é captar, inicialmente, R$ 200 milhões.
Quais são os empreendimentos da LGR em andamento?
- Rio Branco, no Acre, vai ser o primeiro shopping com uma grande preocupação ecológica por conta da localização. O Shopping Venda Nova, em Belo Horizonte, que é uma reforma com ampliação, e o Shopping Pelotas, no Rio Grande do Sul. Temos participação nos shoppings Iguatemi e Barra, de Salvador; no Iguatemi de Porto Alegre; e no Plaza, em Macaé.
Você disse que há intenção do grupo em buscar cidades-polo do interior. Como é?
- Continuamos nessa estratégia. Temos mapeado cidades que chamamos de cidades secundárias, ou seja, cidades entre 300 mil a 500 mil habitantes e que não têm concorrência, ou seja, não têm oferta de shopping centers, e que têm uma perspectiva de crescimento, tem todo o ambiente para você colocar seu empreendimento. Ainda existem várias cidades no Brasil com esse potencial que não são atendidas e eu não acredito que, mesmo com o boom dos shopping centers, que essas empresas que estão no Brasil consigam atender a todas essas cidades. Então, o nosso entendimento é que tem mercado para todo mundo, para os profissionais. Quer dizer, com essa crise, os aventureiros têm que dar uma saída. Na semana passada mesmo, estive no Ceará.
Quais as cidades em estudo?
- Temos um estudo focado em 15 cidades 15 potenciais empreendimentos para desenvolver nos próximos 10 anos.
A LGR aceitaria sócios para essas ou continua sozinha?
- Nossa estratégia é sempre ter um sócio local.
Até para evitar problemas futuros, conhecer a cultura da cidade é importante...
- É isso aí. Desenvolvimento imobiliário é um negócio local. Não dá para desenvolver imóvel sem ter um sócio que entenda, que já esteja estabelecido. Vamos dizer assim: o nosso modelo é ter três sócios um operador, um sócio investidor e um sócio local. Esse é o modelo ideal.
É possível isso avançar sem as âncoras, ou elas têm aceitado?
- Têm sim. Elas têm feito uma análise mais conservadora.
Também não estão andando para trás...
- Não estão... também não estão dizendo que não vão fazer mais nada. Elas têm avaliado, têm as prioridades delas. Algumas dessas cidades coincidem com estratégias das próprias empresas. Elas também têm um mapeamento dos locais que elas querem se desenvolver. Têm âncoras mais fortes no Norte, no Nordeste, outras no Sul, Sudeste. Cada uma tem um caminho que elas vislumbram, onde os mercados estão crescendo mais, onde tem uma concorrência, onde o mercado está menos afetado, menos demandado. É esse o caminho que a gente tem trilhado. E o nosso foco, o que posso dizer é o seguinte: Nós temos focado muito o Centro-Oeste, Norte e Nordeste.
Mas o país está crescendo lá para cima.
- Exatamente. Vamos focar em mercados onde tem crescimento, demanda, e algo novo também.
O que tem puxado os mercados nessas cidades para atrair investimentos de shoppings?
- É um composto de várias coisas. Todas as estatísticas mostram que o Nordeste tem crescido mais que o restante do Brasil. Diversas cidades têm experimentado um desenvolvimento local. Vou citar o próprio caso de Rio Branco. Quando você pega os dados de Rio Branco, sempre está entre as que mais crescem em vendas de varejo. Na medida em que você vai ampliando para o interior, os mercados vão se desenvolvendo. Esse é o nosso sentimento. E há vários casos de cidades que estão experimentando um crescimento grande por conta de investimento. Isso está sendo feito com novas indústrias, comércio mais ativo, polos exportadores que surgiram no Brasil.
O fato de a Copa de 2014 vir para o Brasil, isso norteou muitos negócios. Vocês acompanham essa situação?
- Por enquanto, não. Eu não consigo mensurar ainda o tamanho e o impacto que a Copa do Mundo vai trazer. Que trará benefícios, trará. Agora, nós precisamos avaliar o que isso efetivamente vai trazer. As cidades que deverão ser sedes ou subsedes são cidades que já estão desenvolvidas, já vêm experimentando o desenvolvimento.
A LGR pensa em construir não só shoppings, mas também hotéis acoplados a shoppings ou a outros centros recreativos?
- Já está acontecendo isso fora do Brasil, que são os complexos multiusos. Nós, particularmente, temos um braço que entrou na hotelaria. O nosso carro-chefe é shopping center, mas estamos diversificando um pouco e entrando em investimento hoteleiro. Nós temos alguns projetos já desenvolvidos em fase de estruturação de projetos. Nós vamos construir alguns hotéis acoplados a shopping centers.