Escalada dos juros abala os fundos imobiliários

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Credit...CPDOC JB

A queda de 0,6%, em setembro frente a agosto, no volume de vendas do segmento de Serviços, divulgado pelo IBGE (o varejo, que é parte do Setor de Serviços como um todo, que agrega ainda atividades financeiras e de seguros e imobiliárias e representa 73% do PIB, tinha encolhido 1,3% em setembro) é mais um indicador a confirmar que a economia brasileira rateou no 3º trimestre. E todos apontam para alta do desemprego (o Santander projeta 13,85% este ano e 14% em 2022), mesmo com a desoneração na folha de pagamentos até 2023.

Antes do último dado do IBGE, o Itaú (que previa alta mensal de 0,3% e evolução de 13,5% sobre setembro de 2020 – deu apenas 11,4%), previa aumento de 0,2% no PIB do 3º trimestre. Agora, talvez, faça algum ajuste, que pode reduzir a projeção do PIB anual de 2021 abaixo de 4,6%. Para 2022 o Itaú prevê queda de 0,5%. Também antes dos resultados ruins de Comércio e Serviços, o Santander previa PIB de 4,9% este ano e alta de 1% em 2022.

Assim, o sinal de alerta amarelo nos painéis dos gestores de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIS), desde que a escalada da Selic trocou o patamar de 0,75 pontos percentuais de aumento (de março a julho) para 1 p.p. de agosto a setembro), virou vermelho quando o Comitê de Política Monetária (Copom) engrenou uma marcha mais forte, em 27 de outubro, elevando a Selic em 1,50 p.p. E agora as sirenas estão ligadas diante do possível salto na Selic para mais de 2 p.p. na reunião do Banco Central em 8 de dezembro.

Segundo dados da Anbima, em setembro, os FIIs estavam entre as 10 maiores modalidades de investimento coletivo, somando R$ 199,9 bilhões, correspondendo a 2,93% dos R$ 6.832 bilhões movimentados pelos gestores de fundos de investimento (Bancos, Asset Management, Fundos de Previdência Privada Complementar (abertos ou fechados), Corretoras e Distribuidoras de Valores Mobiliários. O total de participantes dos FIIs somava 1,056 milhão de investidores. Um dos atrativos é o investimento a partir de R$ 100.

A título de comparação, os fundos exclusivamente de ações reuniam 1,731 milhões de investidores e movimentavam R$ 599,6 bilhões (8,78% do total). Os Fundos de Renda Fixa lideravam a captação com R$ 2.540 bilhões (37,18%) do total, seguido pelos fundos Multimercado (reúne aplicações em renda fixa, ações, câmbio e imóveis, além de "hedge" para compensar perdas num e noutro segmento).

 

Os riscos da 'renda fixa'

Embora “vendidos” junto aos clientes como uma renda fixa alternativa (fato que os deixaram atraentes quanto a Selic estava com baixo rendimento, até perdendo para a inflação em 2020 e sobretudo em 2021), fundos de renda fixa também estão sujeitos a perdas (sobretudo as carteiras com renda pré-fixada), quando uma escalada como a da Selic reduz o valor de mercado dos papéis captados com renda fixa quando não se esperava alta acima de 6% ao ano para a Selic em 2021 e 2022.

Agora, já há quem espere a Selic beirando os 10% este ano (um aumento de 2 p.p, levaria a Selic a 9,75% em dezembro) e a mais de 11,50% até março de 2022. Neste caso, as instituições financeiras gestores têm de remarcar o valor das carteiras a “preços de mercado”. Os papéis de renda fixa que estiverem abaixo da curva de juros futura, projetada pelo mercado, terão de dar baixa da diferença em prejuízo proporcional.

Escapam parcialmente papéis com renda pós-fixada (dependendo dos juros que pagavam acima da inflação do IPCA ou do IGM-M) e os papéis atrelados à Selic, que (ainda rodando abaixo da inflação corrente) voltaram a ser atraentes para 2022 e 2023, quando se espera inflação bem menor que a deste ano (o Itaú já espera 10,1% no IPCA de 2021 e 5% em 2022).

Os fundos imobiliários brasileiros, que são listados na B3, em sua grande maioria, distribuem rendimentos mensalmente. Isso foge da regra geral, que determina a obrigatoriedade de distribuição de rendimento a cada seis meses, pelo menos. O rendimento distribuído é em função da política de distribuição adotada pelo fundo e da geração de caixa e, por isso, pode variar em períodos futuros. Para atrair mais clientes, alguns fundos podem distribuir, juntamente com os rendimentos do período, amortizações do principal. Essa devolução do capital ao investidor pode causar distorções na análise do retorno do investimento. Rendimentos passados não dão garantia de performance futura. Uma brusca variação como agora, pode minar os alicerces dos FIIs.

 

Os tipos de fundos imobiliários

Os fundos imobiliários se dividem em alguns nichos do mercado imobiliário e os analistas do Itaú Equity Research, Larissa Nappo, Marcelo Potenza, traçaram semana passada um panorama do segmento:

Lajes corporativas, o segmento foi muito afetado pela Covid-19 e o trabalho remoto trouxe dúvidas quanto ao futuro da ocupação dos escritórios. O retorno ao trabalho presencial ganha força e tudo indica que um modelo híbrido – parte presencial e parte remoto – será o resultante. As transações com escritórios começam a se aquecer, mas ainda há muitas incertezas;

Galpões logísticos mostraram “boa resiliência na pandemia e surfaram o crescimento do e-commerce dentro das operações das empresas varejistas”. Há muitos novos galpões sendo entregues e isso deve continuar a curto e médio prazo, mas os indicadores do setor ainda não têm sido afetados pela maior oferta. Este é um setor em que se deve ter visão nacional (sobretudo por regiões). São Paulo segue como destaque, mas merecem atenção Duque de Caxias (RJ), Extrema (MG) e Cabo de Santo Agostinho (PE).

Shopping centers também foram duramente impactados pela pandemia. Desde março de 2020 os estabelecimentos viveram um vai-e-vem de fechamentos e aberturas, que prejudicou lojistas e as receitas dos fundos imobiliários do setor.

Há ainda os FIIs de ativos financeiros, os maiores representantes da carteira do Itaú. O portfólio desses fundos tem forte presença dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Eles são instrumentos de renda fixa que possuem uma taxa preestabelecida de remuneração, normalmente composta por um indexador (IPCA, IGP-M e CDI) e um spread: Um exemplo: “CRI XYWZ” com taxa de IPCA + 5,5% a.a. Mas eles alertam: “mesmo composto por ativos de renda fixa, um FII de ativos financeiros é considerado renda variável, pois é listado em Bolsa e sofre com oscilações de mercado”.

 

Os Fundos Imobiliários

A lista completa de fundos imobiliários listados em bolsa, podem ser acessados em www.b3.com.br. A dupla listou os mais expressivos: HGRU11 – CSHG Renda Urbana RBRP11 – RBR Properties VILG11 – Vinci Logística BRCO11 – Bresco Logística LVBI11 – VBI Logístico KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários KNHY11 – Kinea High Yield KNIP11 – Kinea Índices de Preços HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários

Eles consideram que “outubro foi bastante turbulento para o mercado financeiro brasileiro”. O Ifix, referência no mercado de fundos imobiliários, apresentou desvalorização de 1,5% no mês e acumula queda de 6,8% em 2021. Os fundos imobiliários são sensíveis ao movimento dos juros. Diante da nova escalada e da previsão de 11,25% para a meta Selic em março de 2022, eles acreditam que “o curto prazo deve ser delicado” e é preciso ser “conservador” na seleção de ativos, mas mantêm “a perspectiva otimista para o mercado imobiliário no médio e longo prazo. Mesmo considerando a alta na taxa de juros, esperamos que os fundos imobiliários continuem com uma boa relação risco retorno versus outras classes de ativos”.

Havia muita expectativa de que a recuperação nas vendas do comércio nas datas tradicionais de consumo, como Dias das Mães e Dia dos Pais, e esperança nas festas de fim de ano e para o forte período de compras da Black Friday, que movimenta o setor. Mas os recentes recuos nas vendas, decorrentes da pressão inflacionária e o aumento nos juros podem frear mais o consumo das famílias mais pobres. O Itaú decidiu “seguir acompanhando os fundos de shopping de fora, sem nenhuma exposição em nossa carteira até o momento”.

 

Macaque in the trees
. (Foto: relatório Itaú)

 

Macaque in the trees
. (Foto: relatório Itaú)

 

Macaque in the trees
. (Foto: relatório Itaú)

 

Macaque in the trees
. (Foto: relatório Itaú)



Gilberto Menezes Cortes
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