Jornal do Brasil

Terça-feira, 21 de Outubro de 2014

País - Sociedade Aberta

A ilegal majoração do ITBI sobre os imóveis na região do Porto Maravilha

Marcia Barbosa*

Como cediço, a região portuária da cidade do Rio de Janeiro vem recebendo fortes investimentos nos últimos anos, em parceria público-privada, devido ao programa de revitalização da área nomeado de Operação Urbana Porto Maravilha, criado pela Lei Complementar nº 101/2009, de autoria do Poder Executivo Municipal.

Atentos a essa nova realidade do cenário carioca, muitas empresas e até mesmo particulares vêm investindo na região do Porto, adquirindo imóveis juntamente, ou não, com os Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção), que, em suma, consiste num instrumento de captação de recursos privados para financiamento de obras públicas, onde o investidor interessado compra, do poder municipal, o direito de construir além dos limites normais em áreas que receberão ampliação da infraestrutura urbana.

Tais títulos foram criados pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001) e passaram a existir, no âmbito do município do Rio de Janeiro, através da Lei Complementar nº 101/2009, a qual instituiu a Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio. Conforme autoriza a própria norma instituidora (arts. 36 e 37 da LC 101/2009), a emissão dos Cepacs é regulada e fiscalizada pela Comissão de Valores Mobiliários. Registrada a oferta na CVM e na BM&FBovespa, o governo do município oferece os Cepacs aos investidores por meio de leilão em mercado de balcão organizado. Mas, além de nos leilões primários, os investidores podem, por meio de suas corretoras, adquirir os Cepacs em negociação no mercado secundário.

Com isso, não se tem dúvidas de que os Cepacs constituem valores mobiliários (bens móveis), segundo a própria definição da Instrução CVM nº 401/2003, a qual dispõe sobre os registros de negociação e de distribuição pública destes certificados.

Ocorre que, a prefeitura do Rio de Janeiro vem incorporando o valor dos Cepacs na base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, realizada inter vivos, por ato oneroso (ITBI), quando tais títulos são adquiridos em conjunto com o próprio imóvel.

Tal ato importa em inconstitucional e ilegal majoração do mencionado tributo. Pois, sendo os Cepacs valores mobiliários, negociados na forma elucidada, jamais poderiam integrar a base de cálculo do ITBI por ausência de previsão normativa que os autorize.  Na forma da lei, a base de cálculo se restringe ao valor venal do bem imóvel ou direito a este relativo, entendido como o valor de mercado (art. 156, II da Constituição da República, art. 38 do Código Tributário Nacional e arts 3º e 14 da Lei Municipal nº 1.364/88). O Superior Tribunal de Justiça – corte responsável por uniformizar a interpretação da lei federal em todo o Brasil, seguindo os princípios constitucionais e a garantia e defesa do Estado de Direito – já se manifestou a respeito do tema, reconhecendo que “a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado”.

Ademais, permitir a tributação dos valores dos Cepacs pelo ITBI infringe, ainda, o princípio da igualdade, eis que o contribuinte que adquire os ditos Cepacs, em momento posterior à compra de um imóvel na mesma localidade, estaria se beneficiando de “uma base de cálculo reduzida” sobre o mesmo tipo de negócio.

Como se não bastasse, a agregação dos Cepacs ao valor da transação do imóvel, configura, também, a tentativa de se tributar duas vezes uma mesma situação jurídica, em nítido afã arrecadatório. Pois, o que se pretende com a (indevida) tributação dos Cepacs é justamente antecipar a tributação do imóvel, após atingido o seu potencial máximo de construção. Ocorre que, nesta ocasião, haverá uma nova incidência do imposto, quando o empreendimento, então, estará finalizado e será comercializado, o que somente evidencia a fragilidade da pretensão do município em incluir o valor dos Cepacs na base de cálculo do ITBI, quando tais títulos são adquiridos em conjunto com o imóvel.

Diante deste cenário, cabe aos investidores na área do Porto Maravilha estarem atentos aos valores atribuídos pela prefeitura aos imóveis locais, quando tais forem adquiridos juntamente com as Cepacs, e constatando-se uma majoração injustificada do valor venal, contestar o ITBI lançado.

*Marcia Barbosa é diretora da Branco Advogados.

Tags: aberta, Artigo, coluna, JB, Jornal, Sociedade

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