Jornal do Brasil

Quarta-feira, 16 de Abril de 2014

País - Sociedade Aberta

Ferramenta para preservar o ponto comercial

Eduardo Santos*

A concorrência por um ponto comercial valorizado está cada vez maior nas grandes cidades. Lojistas, comerciantes, pequenos e grandes empresários sabem o quanto é importante permanecer em um mesmo local que garanta um fluxo de pessoas interessadas em seus produtos e/ou serviços, por tempo suficiente para adquirir uma boa e fiel clientela. Contudo, não são raras as vezes que o locador verificando o fluxo de movimento/progresso no negócio, no último ano de contrato de locação, cria uma série de artifícios e/ou aumentos com a clara intenção de não renovar o contrato de locação.

 

Neste sentido, devemos entender preliminarmente o conceito inicial da ação renovatória do contrato de locação comercial que, segundo Georges Ripert, trata-se de um "direito de um comerciante locatário obter a renovação de seu contrato de aluguel findo e, na sua falta, a uma indenização compensatória do prejuízo que lhe causar a privação dos locais destinados à exploração de sua atividade".

Neste contexto, quis o legislador, ao editar a Lei das Locações 8.245/1991, garantir ao locatário o direito de ver renovado seu contrato, desde que preenchidos alguns requisitos, o que passaremos a expor:

A referida lei estabelece, em seu artigo 51, que o contrato de aluguel não residencial seja escrito e com prazo determinado, sendo que a soma do contrato ou a soma dos contratos ininterruptos a ser renovada seja de no mínimo de cinco anos. Ou seja, poderá o locatário entrar com a ação somente quando estiver no local há pelo menos cinco anos, e esteja no mesmo ramo há pelo menos três anos, pois a lei entende que este é o tempo mínimo necessário para que se cative uma clientela e seja criado um valor comercial para o imóvel. 

Nossa experiência mostra que muitas empresas acabam por perder o ponto comercial, pois não atentaram para o prazo estabelecido em lei para propor a ação. O locatário-empresa deverá propor a ação no decorrer do último ano de validade de seu contrato e no mínimo seis meses antes do término, ou seja, no quinto ano de contrato deverá propor a ação no mínimo com seis meses de antecedência do final do contrato, sob pena de ver indeferido seu pedido pela decadência.

Igualmente, a lei, em seu artigo 52, estabelece algumas condições que desobrigam o locador de renovar o contrato. São elas: 1) por determinação do poder público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; 2) o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano.

Importante salientar que no caso dos contratos realizados em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação com fundamento no inciso 2  do artigo acima transcrito, isto porque o legislador entende que poderia ocorrer um monopólio comercial, com um consequente desequilíbrio entre as partes, ficando os locatários, obviamente, em desvantagem.

Percebe-se assim, neste sucinto estudo sobre o tema, que o locatário comercial tem na legislação uma boa ferramenta para preservar seu ponto comercial, devendo, portanto, observar os prazos e requisitos acima expostos, procurando sempre a orientação de advogados especializados na área para fazer prevalecer seu direito.

* Eduardo Roberto Abdala Santos é advogado no escritório Mendes & Paim.

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