A redução da disponibilidade da principal fonte de recursos para financiamento de imóveis provavelmente acelerará a queda de preços reais dos imóveis nos principais mercados metropolitanos do Brasil, segundo a Fitch Ratings. A evasão líquida recorde de depósitos de poupança desde o começo do ano vem desgastando a fonte de financiamentos imobiliários mais barata do Brasil e forçando bancos a restringirem a concessão e a aumentar as taxas de crédito imobiliário. As recentes medidas do Banco Central (Bacen) para diminuir as exigências de reservas para os depósitos de poupança e aumentar a disponibilidade dos depósitos para financiamentos imobiliários podem temporariamente trazer alívio ao mercado, embora seja improvável que revertam a tendência global.
Financiamentos mais caros e restritivos se somam às dificuldades macroeconômicas mais amplas, que estão empurrando o mercado imobiliário para baixo. Crescimento negativo, crescente desemprego e elevados níveis de dívida, combinados a inflação e déficits públicos elevados, que, por sua vez, são endereçados por aperto monetário e fiscal, contribuíram para que os preços médios de oferta de unidades residenciais nas grandes cidades brasileiras começassem a diminuir desde agosto de 2014. Desde então, os preços caíram 4% em termos reais, com base em dados do FIPE-ZAP. Na opinião da Fitch, os preços das transações podem ter caído mais, pois os volumes de vendas diminuíram e o elevado estoque de imóveis novos levou a descontos superiores a 30% no caso de algumas unidades novas. Novos créditos imobiliários financiados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) aumentaram apenas 3,4% em termos nominais, em 2014, o nível mais baixo desde 2003, e caíram 4,6% no primeiro trimestre de 2015.
As retiradas líquidas diminuíram os depósitos de poupança para o patamar equivalente a 9,2% do Produto Interno Bruno (PIB) em março. Em dezembro de 2014, correspondiam a 9,5%. Embora o Bacen tenha recentemente reduzido as exigências de reservas que aumentaram o montante de depósitos de poupança que podem ser usados para o crédito imobiliário (para 74,5%, de 70%) e dificultado a utilização de outros ativos para cumprir as exigências de exigibilidade da poupança, estas medidas deverão ter apenas um efeito temporário. Grandes saques líquidos adicionais de depósitos de poupança são prováveis nos próximos meses, uma vez que as taxas das contas de poupança estão limitadas a 6,2% ao ano mais TR (taxa referencial) de cerca de 1%. A taxa Selic, que serve como parâmetro para instrumentos de renda fixa, incluindo fontes alternativas de captação para financiamentos imobiliários, vem aumentando desde 2013, tendo atingido 13,25% em maio, podendo subir ainda mais. Além disso, os elevados níveis de endividamento das famílias e a queda da renda disponível estão onerando a poupança.
Devido à limitada disponibilidade de captação a custos baixos, a Caixa Econômica Federal (Caixa), instituição pública que origina em torno de 60% dos créditos imobiliários não subsidiados do país, diminuiu drasticamente seus limites máximos de LTV (loan to value) para imóveis usados em abril de 2015, de 80% para 50% (para imóveis dentro do limite do SFH), enquanto foca concessões de crédito para aquisição de imóveis novos.
A Caixa também aumentou duas vezes as taxas de financiamento imobiliário desde janeiro, especialmente para unidades habitacionais mais caras. Outros bancos grandes também estão enfrentando disponibilidade reduzida de depósitos de poupança, embora, até o momento, os principais concorrentes da Caixa tenham mantido limites LTV em torno de 80%. No entanto, estes bancos tendem a ser mais seletivos e ter juros mais elevados e também já começaram a aumentar as taxas de juro do crédito imobiliário nos últimos meses.
Se outros credores de grande porte seguirem o exemplo da Caixa e reduzirem acentuadamente os limites LTV para imóveis usados, a consequente redução da acessibilidade de financiamentos imobiliários implicaria reduções de preços em torno de 40% para imóveis residenciais existentes. Este valor se baseia em uma redução média de LTV de 70% (média de mercado) a 50%, o valor da entrada inicial e a renda do tomador permanecendo inalterados.
Se os bancos não alterarem os limites LTV, mas a média das taxas de crédito imobiliário atingir 13% (de aproximadamente 9,5% em abril), a queda implícita dos preços dos imóveis seria de aproximadamente 13-14%. Na opinião da Fitch, quedas consideráveis de preços de imóveis usados também afetariam negativamente os preços de imóveis novos.
Os preços dos imóveis residenciais também são pressionados pelo elevado índice preços dos imóveis/renda e baixos rendimentos de aluguéis, bem como pelo ambiente macroeconômico desafiador descrito acima. No entanto, de médio a longo prazo, os preços dos imóveis podem ser beneficiados pela melhora do ambiente macroeconômico e inflação e taxas de juros menores, o que a Fitch estima que deve ocorrer a partir do início de 2016. Além disso, os existentes desequilíbrios entre oferta e demanda nas grandes cidades podem limitar amplas quedas dos preços.
A Fitch revisou a Metodologia de Ratings de Títulos Lastreados em Financiamentos Imobiliários (RMBS) no Brasil em fevereiro, de modo a refletir a crescente probabilidade de quedas significativas nos preços reais dos imóveis de curto a médio prazo. No caso de imóveis localizados no Estado do Rio de Janeiro, os estresses de queda de preços (HPD -House Price Declines) reais vão de 20% em um cenário ‘B(bra)’ até 55% em um cenário ‘AAA(bra)’. Em outras regiões, a Fitch aplica HPDs de 15% a 50%. Além disso, um ajuste de vendas forçadas, de 30%, é aplicado a valores de imóveis estressados, de modo a responder pela limitada liquidez no mercado imobiliário brasileiro.